Hatay'da tapu var, tasarruf sınırlı: 15 ilçede rezerv alan, zemin etüdü ve ova koruması

Hatay'da bugün bir parsel almak, Türkiye'nin başka hiçbir ilinde karşılaşılmayan sorular içeriyor. 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından ilin merkez ilçelerinde mülkiyet hâlâ sahibinde duruyor, ancak o mülkiyetle ne yapılabileceği büyük ölçüde idari kararlara bağlanmış durumda. Bu yüzden Hatay'da sorulacak ilk soru fiyat değil: parsel hangi sınırın içinde ve zemini ne durumda?

Bu yazı yatırım tavsiyesi değil. Amacı, Hatay'da arsa veya tarla bakan birinin hangi soruları sorması gerektiğini ilçe ilçe göstermek.

Rezerv yapı alanı: mülkiyet sizde, tasarruf sınırlı

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7033 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Antakya tarihi kent merkezinde yaklaşık 307 hektarlık alan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alan ve kısmen rezerv yapı alanı ilan edildi. Bu alana ilişkin koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planı revizyonları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından re'sen onaylandı. Ayrıca Antakya ve Defne ilçelerinde muhtelif mahalleleri kapsayan 207 hektarlık alan ile Samandağ ilçe merkezinde 1,6 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi.

Alıcı açısından kritik olan kısım bu alanlarda idarenin sahip olduğu yetkiler. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı rezerv yapı alanlarında taşınmaz satın almaya, önalım hakkını kullanmaya, taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkili. Bir diğer önemli ayrıntı süre: imar ve parselasyon planları ilgili il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan ediliyor, itirazlar bu süre içinde yapılıyor ve itirazın reddedilmesi hâlinde planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın kesinleşiyor.

Pratikte bu, Antakya'da ve Defne'de bir parsel alırken tapunun tek başına yetmediği anlamına geliyor. Parselin rezerv sınırı içinde mi dışında mı kaldığı, fiyattan önce gelen sorudur. Samandağ merkezinde de aynı soru geçerli.

Zemin: binanın yaşı değil, parselin etüdü

Hatay'da ikinci belirleyici konu zemin ve burada elimizde belgelenmiş veriler var.

İstanbul Üniversitesi Cerrahpaşa Jeoloji Mühendisliği ekibinin TÜBİTAK projesi kapsamındaki saha çalışmasına göre İskenderun'da suya doygun zeminde sıvılaşma yaşandı ve yaklaşık 60 santimetre oturma tespit edildi; zayıf zemin denize doğru yanal yayıldı. Gebze Teknik Üniversitesi'nin deprem değerlendirme raporu da ilçede kum fışkırmaları ve kum konileri gözlendiğini, hasarın en temel nedeninin sıvılaşma gibi zemin problemleri olduğunu belirtiyor. Ayrıca yaygın bir yanlış bilgi de düzeltilmiş durumda: depremden sonra ilçeyi basan su deniz suyu değil, sıvılaşmayla yeraltından çıkan suydu.

Bu, daire alacak biri için şu demek: sağlam görünen bir yapı zayıf zeminde oturabilir. Sorulacak şey binanın yapım yılı değil, parselin zemin etüdüdür. Aynı körfezde yer alan Arsuz'da kıyıya yakın alüvyon zemin için de aynı soru geçerli — üstelik orada Kıyı Kanunu'nun getirdiği kıyı kenar çizgisi sınırı da devreye giriyor.

Erzin ise tersi yönde bilinen örnek: ilçe 6 Şubat depremlerinde ağır yapı hasarı yaşanmayan az sayıdaki Hatay ilçesinden biri oldu ve bu, konut ile arsa ilgisini artırdı. İlgi gerçek, ancak burada da genelleme yapmamak gerekiyor: hasarın az olması zemin ve yapı denetimiyle ilgili, yani parsel bazında değişir. İlçenin adı etüt yerine geçmez.

Belen'de mesele farklı bir yönden geliyor. Amanos Dağları'ndaki geçidi tutan ilçede yerleşim eğimli yamaçlara kurulu ve yamaç parselinde iki maliyet gizli: istinat duvarı ve altyapı. Eğim arttıkça inşaat maliyeti artıyor, bu da ucuz görünen arsayı pahalı hale getiriyor.

Amik ovası: korunan toprak, imara kapalı

Hatay'ın tarım arazisi meselesinde belirleyici olan 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu. Amik ovası sulu tarım arazisi ve bu kapsamda korunuyor; tarım dışı kullanım izni kendiliğinden çıkmıyor, komisyon kararına bağlı.

Kırıkhan'da ovadaki araziler sanayi ve depolama beklentisiyle satışa çıkarılıyor; "ileride sanayi olur" beklentisiyle ödenen fark, izin gelmezse geri alınmıyor. Reyhanlı ovanın güney ucunda ve aynı koruma geçerli, üstelik sınır hattına yakın parsellerde güvenlik kısıtları da devreye girebiliyor. Kumlu'da ise koruma statüsüne ilçe ölçeği ekleniyor: küçük bir ilçede alıcı çoğunlukla komşu parselin sahibi oluyor, fiyatı ne girerken ne çıkarken belirleyebiliyorsunuz.

Sanayi hattı ve zeytin kuşağı

İlin kuzeyinde sanayi belirleyici. Dörtyol'da liman, otoban ve demir-çelik sanayisi bir arada ve bu üçü bir gecede değişmiyor; talebin kaynağı yapısal. Ancak narenciye bahçeleri tarım arazisi olduğu için depo yapmak yine tarım dışı kullanım iznine bağlı. Payas'ta ağır sanayi komşuluğu iki yönlü çalışıyor: depo ve tesis arayanın işine yarıyor, konut arsasında ise talebi sınırlıyor. İskenderun çarşısında ise talep turizme değil limana ve sanayiye dayanıyor, yani yıl boyu çalışan bir kiracı tabanı var.

Güneyde ise zeytin öne çıkıyor. Altınözü'nde zeytinlikte değeri ağaç taşıyor: yaşı, sayısı ve bakımı. Dikili bahçe ile boş tarla aynı fiyattan konuşulmamalı, çünkü zeytin verime geç yatıyor ve zeytinlikler mevzuatla korunduğu için başka kullanıma çevirmek serbest değil. Hassa'da buna eğim ekleniyor; taban parsel ile yamaç parsel aynı dönüm fiyatından konuşulamaz. Yayladağı'nda ise belirleyici olan coğrafya: üç tarafı sınırla çevrili ve merkezlere uzak bir ilçede alıcı havuzu dar, satış süresi uzun.

Genel değerlendirme

Hatay'da bir parsele bakarken sıra şöyle olmalı. Önce hukuki durum: parsel rezerv yapı alanı ya da riskli alan sınırı içinde mi, tarım arazisi mi, kıyı kenar çizgisine mesafesi ne? Sonra zemin: parselin kendi etüdü ne diyor, kot olarak nerede duruyor? En son fiyat.

Bu sıralamanın tersine çevrilmesi, Hatay'da en sık yapılan hata. Çünkü buradaki soruların çoğunun cevabı sonradan değiştirilemiyor: rezerv sınırı içinde kalan parselde idarenin yetkileri, korunan ovada imar durumu, sıvılaşan zeminde etüt sonucu — hiçbiri pazarlıkla değişmiyor.

İlin tamamı için tek bir hüküm de verilemez. Erzin ile Antakya, Dörtyol ile Yayladağı birbirinden tamamen farklı piyasalar. Bir ilçe için geçerli olan kıyaslama komşu ilçede geçersiz olabiliyor.

Batıdaki Adana aynı ova koruması mantığını Çukurova'da gösteriyor; kuzeydeki Gaziantep deprem bölgesindeki farklı bir yeniden yapılanma sürecini anlatıyor; doğudaki Şanlıurfa ise sınır hattı ve sulu tarım arazisi meselesini ele alıyor.