Isparta'da hangi ilçe prim yapar? 13 İlçe, Sahadan Veriler

Isparta on üç ilçeli, nüfusu orta ölçekli bir il. Ama arazi fiyatlarındaki fark, bu ölçeğin çok üstünde. Bir ilçede dönümü kat kat farklı iki parsel, birbirine bakan iki tarla olabiliyor. Bu farkı açıklayan şey de çoğu zaman konum değil.

On üç ilçenin tamamını resmi kaynaklardan tek tek geçtik. Ortaya iki soru çıktı: bu topraktan çıkan ürünün korunan bir adı var mı, ve bu parselin hukuki statüsü ne? Isparta'da fiyatı bu ikisi belirliyor.

Adı tescilli olan: Uluborlu

Uluborlu Kirazı, 2020'de menşe adı olarak tescillendi. Menşe adı, coğrafi işaretin en dar türü: ürün yalnızca o ilçe sınırları içinde üretilebilir. Yani Uluborlu'da idari sınır aynı zamanda hukuken tanımlanmış bir fiyat sınırı. Bir dönüm içeride kalırsa kirazını tescilli adla satar, hemen dışarıda kalırsa satamaz. Toprak aynı, fiyat değil.

Tescil belgesinin bir faydası daha var: bahçe kurulacak arazinin özelliklerini tarif ediyor. Güney cepheli, sürekli esinti alan, rakımı düşük, su tutan taban toprak. Bu, alıcının parseli değerlendirirken kullanabileceği resmi bir kontrol listesi.

Zinciri tamamlanmış olanlar: Gelendost ve Gönen

Gelendost'ta Kaymakamlık kayıtlarına göre 38 soğuk hava deposu var. Elmada parayı ağaç değil depo kazandırır: hasatta herkes aynı anda satar ve fiyat düşer, ürünü aylarca tutabilen satış zamanını kendi seçer. Isparta'nın depo kapasitesi Eğirdir ve Gelendost'ta toplandığı için buradaki bir bahçe, aynı verimdeki uzak bir bahçeden farklı bir pazara girer.

Gönen'de ise kural terse dönüyor. Güneykent Belediyesi kendi ekonomi sayfasında açıkça yazıyor: gül verimsiz toprakta yetişen bir bitki olduğu için arazinin büyük bölümüne gül dikilmiş. Başka üründe işe yaramayacak toprak burada en pahalı ürünü taşıyor. Üstelik Güneykent gülünün yağ oranı yüksek: 3 ton çiçekten 1 kg gülyağı çıkarken diğer yörelerde bunun için 3,5 ton gerekiyor. "Toprağı zayıf" ifadesi Gönen'de bir kusur değil.

Sınırla tanımlananlar: Eğirdir, Şarkikaraağaç, Aksu

Eğirdir'de en çok yanılgı doğuran nokta şu: gölün maksimum su kotuyla çevrili alanı birinci derece doğal sit, bu kottan itibaren 300 metrelik bant üçüncü derece doğal sit. Sit sınırı bugünkü kıyıya göre değil, sabit bir su kotuna göre çizilmiştir. Kuraklıkla su çekildikçe ortaya çıkan arazi hukuken hâlâ göl alanıdır. "Yeni kıyı" diye gösterilen yerde yapı hakkı doğmaz.

Şarkikaraağaç'ta sınır 2018'de yeniden çizildi: Beyşehir Gölü çevresindeki 21 yerleşim ve tarım alanı Kızıldağ Milli Parkı dışına alınırken, Dedegöl Dağları içeri katıldı. Bir parselin bu değişiklikte hangi tarafta kaldığı, üzerine yapı yapılıp yapılamayacağını doğrudan belirliyor.

Aksu'da su bol, çünkü Köprü Çayı ilçe merkezine 5 km mesafedeki Sorgun Yaylası'ndan doğuyor. Ama kullanılabilir arazi dar bir şerit ve tuzak tam orada: antik yerleşimler de aynı suyun kıyısına kurulmuş. Timbriada, Tynada ve Zindan kutsal alanı hep Köprü Çayı hattında. Ovadaki en verimli parsel, arkeolojik kayıt taşıma ihtimali en yüksek parsel olabiliyor.

Zemini geçmişi belirleyen: Senirkent

13 Temmuz 1995'te Kapı Dağı'ndan gelen sel ve heyelan Senirkent'te 74 can aldı, yüzlerce ev yıkıldı. Sonrasında yerleşim yeri değiştirildi: yeni konutlar yamacın dışına, açık alana yapılıp afetzedelere dağıtıldı. Suyolu ve Doğrudere üzerine 84 beton seki kuruldu.

Yani Senirkent'te "hangi zemin güvenli" sorusunun cevabını ilçenin kendisi otuz yıl önce vermiş. Dere konisi ve dağ eteği ucuz görünür, ama ucuzluğun sebebi bellidir. Islah yapılmış olması parselin hangi tarafta kaldığını sorma gereğini ortadan kaldırmıyor.

Yanlış anlatılan ikisi: Atabey ve Keçiborlu

Atabey sık sık "merkeze 15 dakika villa banliyösü" diye anlatılıyor. Isparta Valiliği ve Isparta Belediyesi kendi sayfalarında mesafeyi 21-23 km yazıyor; yol yaklaşık yarım saat. Atabey banliyö değil, kendi ayağı üstünde duran bir bahçe ilçesi. Değerini de villa hayali değil, soğuk hava depoları ve ihraç edilen kirazdan oluşan ürün zinciri belirliyor.

Keçiborlu ise altyapısı ekonomisinden büyük bir ilçe. Süleyman Demirel Havalimanı da, İzmir-Eğirdir demiryolunun istasyonu da ilçe sınırlarında. Ama kükürt fabrikası kapandığından beri bu altyapı ilçeye kalıcı bir talep getirmedi. "Havalimanı yanı" diye satılan arsa bunun kanıtı. Buna karşılık Kılıç ve Senir'deki gül bahçeleri, fabrikası ve alıcısı belli bir ürüne bağlı olduğu için ayakta.

Kurumla ayakta duran: Isparta Merkez

Merkez'de konut talebini iki üniversite taşıyor: SDÜ ve ISUBÜ. Burada yatırımcıyı yanıltan sayı ise kayıtlı öğrenci sayısı. SDÜ'de 33 binin üzerinde kayıtlı öğrenci var ama aktif öğrenci 24 bin civarında; aradaki fark kira ödemiyor. Talep gerçek, ama dar bir mahalle kümesinde ve dokuz ayla sınırlı. Çünür'de 1+1 arzı yüksek olduğundan kazandıran daire yeni olan değil, kampüse yürüyen.

Kendi ayakları üstünde duran: Yalvaç

Yalvaç, 1.415 km² ile Isparta'nın en büyük ilçesi ve il merkezine 107 km. Bu mesafe onu Isparta pazarının dışına çıkarıyor. Kendi organize sanayi bölgesi var, tarlasında hububat, meyve, gül ve şeker pancarı bir arada, hayvancılık güçlü. Buradaki tarlanın değerini il merkezine yakınlık değil kendi üretimi belirliyor. "Ucuz kalmış" diye alınan tarla, sulama ve pazar bağı yoksa ucuz kalmaya devam eder.

Kapısı dar olan ikisi: Sütçüler ve Yenişarbademli

Bu iki ilçe için dürüst olmak gerekiyor. Sütçüler'de ilçe merkezinin nüfusu 2025 sayımında 2.301. İlçe 128 bin hektarla Isparta'nın yaklaşık yedide birini kaplıyor ama arazi dağlık ve ormanlık, kırsaldan göç sürüyor. Yazılı Kanyon 1989'dan beri tabiat parkı. Asıl risk uzaklık değil, satılan yerin ne olduğu.

Yenişarbademli'nin toplam nüfusu 2.353; Türkiye'nin en küçük on ilçesinden biri. Dedegöl Dağları 2018'de milli park sınırlarına alındı, ova tarafı zaten dar. Manzara bol ama alıcı havuzu yok: aldığınız araziyi satacağınız kişi de o iki bin küsur kişinin içinden çıkacak. Kullanmak için gelen bilerek gelsin, prim beklentisiyle girilecek yer değil.

Alım öncesi dört kontrol

Ürünün adı. Parselden çıkan ürünün coğrafi işareti var mı, parsel o tescilin sınırları içinde mi? Uluborlu'da bu tek soru fiyatı ikiye ayırıyor.

Statü. Parsel doğal sit, milli park, tabiat parkı veya arkeolojik alan sınırının içinde mi? Isparta'da bu sınırların üçü de son on yılda yeniden çizildi.

Zemin. Dere yatağı, dere konisi, dağ eteği mi? Senirkent bu sorunun bedelini ödedi, cevabı da orada duruyor.

Zincir. Ürünü depolayacak, işleyecek, satın alacak yapı var mı? Soğuk hava deposu, kooperatif, fabrika. Aynı verimdeki iki bahçeyi ayıran şey budur.

Genel değerlendirme

Isparta'da toprak, üzerinde yetişenle değil, o ürünün taşıdığı adla ve parselin taşıdığı statüyle değerleniyor. Bu iki şey de tapu kaydında, tescil belgesinde ve koruma kurulu kararında yazılıdır; kimsenin yorumuna açık değildir.

Bu, bilgiye erişebilen alıcı için avantaj demek. Coğrafi işaret tescilleri Türk Patent'in portalında, sit kararları koruma kurullarında, milli park sınırları resmi kararlarda açık. Isparta'da doğru parseli bulmanın yolu bölgeyi gezmekten çok, bu kayıtları okumaktan geçiyor.

Isparta'yı çevreleyen illerde bu mantığın karşılıkları farklı. Kuzeyde Afyonkarahisar'da nereden arsa alınacağı, doğuda Konya'nın otuz bir ilçesi ve güneyde Antalya'da hangi ilçenin prim yaptığı ayrı ayrı incelendi. Antalya karşılaştırması özellikle öğretici: Isparta'da sit ve milli park sınırları arazinin önünü kaparken, Antalya'da aynı kısıtlar kıyı arzını daralttığı için fiyatı yukarı itiyor; kural aynı, sonuç zıt. Göller Yöresi'nin batı ucunda ise Denizli'nin on dokuz ilçesi benzer bir tarım-turizm ikiliğini gösteriyor.