Kahramanmaraş'ta Nereden Arsa Alınır? 11 İlçe, Sahadan Veriler

Kahramanmaraş, 6 Şubat 2023 depremlerinin merkez üssü. Bu, il genelinde emlak piyasasının hâlâ normal bir piyasa olmadığı anlamına geliyor: imar planları baştan yapıldı, kat adetleri düşürüldü, geniş alanlar rezerv yapı alanı ilan edildi. Bu yüzden burada bir mülkün değerini belirleyen şey konumundan çok hangi hukuki statünün içinde kaldığı.

Kırsal ilçelerde ise tamamen başka bir eksen çalışıyor: tapu vasfı. İlin dağlık ilçelerinde arazinin büyük bölümü orman, mera ve fundalık — yani göründüğü hâlde satılamayacak stok. Aşağıda 11 ilçeyi bu iki eksene göre ele aldık. Her ilçe adı, o ilçenin saha yorumuna gidiyor.

Merkez ilçeler: kat hakkı zemine göre değişiyor

Onikişubat'ta depremden sonra şehir genelinde kat adetleri düşürüldü; deprem öncesi serbest ya da 10-12 kat olan parseller bodrum ve zemin dahil azami 8 kata, bazı bölgelerde 4 kata indirildi. Belediye, yerinde dönüşümde oluşan hak kaybını telafi etmek için taban alanı oranını 0,40'tan 0,60'a çıkardı. Mağralı Fatih ve Saçaklızade mahallelerinde yaklaşık 36 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi. Alıcı için sonuç şu: iki bina yan yana olabilir ama imar hakları farklıdır ve bu fark doğrudan zemin sınıfından gelir. Belediyenin kendi plan notlarında Sümbüllü Vadisi aktif heyelan alanı olarak tanımlı ve orada yapılaşmaya izin verilmiyor. "Yeni bina" etiketi tek başına bilgi taşımıyor; binanın kaç kata ruhsatlı olduğu taşıyor.

Dulkadiroğlu'nda planlama ada ve parsel bazında ilerliyor. Büyükşehir'in imar ilanlarına bakıldığında Temmuz 2026'da Sarıkaya'da dört ada, Dereli'de iki parsel, Ferhuş'ta bir parsel ayrı ayrı karara bağlanmış; Ferhuş'taki parsel biyokütleye dayalı elektrik üretim alanı olarak ayrıldı. Böyle bir ilçede "burası imara açılıyor" cümlesinin bilgi değeri yoktur, çünkü açılan şey bölge değil parseldir. Satıcının komşu parsel için çıkmış bir kararı kendi parseli gibi anlatması burada en sık rastlanan yanıltma biçimi.

Afşin-Elbistan havzası: madenin ve rezerv alanın gölgesinde

Elbistan ildeki en dikkat isteyen ilçe. Çarşı merkezinde 1340 parseli kapsayan 56 hektarlık alan rezerv yapı alanı ilan edilmiş durumda. Bunun hukuki sonucu çoğu alıcının beklediğinin tersi: rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma hizmeti durdurulabiliyor, taşınmazların satışı, devri ve kiralanması kısıtlanabiliyor. Yani sınır içindeki mülk serbestçe alınıp satılamayabilir. Karaelbistan ve Çiçek mahallelerini kapsayan nazım imar planı Temmuz 2026'da onaylandı, ancak Karaelbistan Ceyhan Nehri ile Söğütlü Deresi'nin birleştiği alüvyon ovada yer alıyor. Buraya "güvenli kaya zemin" diyen anlatılara güvenmek yerine parsel bazlı zemin etüdünü istemek gerekiyor.

Afşin'de belirleyici olan santralin istihdamı değil, madenin geometrisi. Linyit rezervi yaklaşık 120 km²lik bir alana yayılıyor ve açık ocak yatay büyüyor — bugün ocak sınırının dışında kalan parsel yarın kamulaştırma kapsamına girebilir. Bu sıradan bir risk değil, çünkü kamulaştırmada bedeli piyasa değil kamu takdiri belirler. Kül depolama sahasının genişlemesi ve santralin emisyon verilerinin mahkeme konusu olması da ayrı başlıklar.

Kuzey ve dağ ilçeleri: tescilli ürün ve orman-mera sınırı

Çağlayancerit ildeki en net örnek. Ceviz 2012'de Türkiye'de, 2023'te Avrupa Birliği'nde coğrafi işaret tescili aldı ve tescil idari sınıra bağlı — bir kilometre ötedeki aynı ceviz bu adla satılamıyor. Bu, taşınamaz ve kopyalanamaz bir ayrıcalık. İlçede kayıtlı yaklaşık 30 bin dekar ceviz alanı ve DOĞAKA destekli bir işleme tesisi var. Ancak burada satın alınan şey toprak değil ağaç: ceviz yedinci yaşta meyveye yatar, ekonomik olgunluğa on-on iki yılda ulaşır. İlk soru dönüm değil, ağaç yaşı ve sayısı olmalı.

Göksun'da 1940 km²lik ilçe alanının yalnızca dörtte biri tarım; dörtte biri çayır ve mera, üçte biri orman ve fundalık. Bu dağılımda ilan edilen "arazi"nin büyük kısmı hukuken devredilemeyecek vasıfta çıkıyor. Değer, sulanan ova parselinde ve D-825 hattına cephesi olanda toplanıyor.

Andırın'da aynı sorun ormanla karşımıza çıkıyor. Yaklaşık 32 bin nüfuslu ilçenin yaz nüfusu gurbetçi ve günübirlikçi ilgisiyle üç katına çıkıyor, yani talep gerçek — ama arazinin büyük bölümü orman vasfında ve orman köylüsünün geliri defne toplayıcılığına dayanıyor. Manzara bolluğu alıcıyı yanıltıyor; gördüğü alanın çoğu satılabilir stok değil. Değer, dere boyundaki dar tarım vasıflı bantta.

Nurhak, ilin en yüksek rakımlı ve nüfusça en küçük ilçesi. Arazi burada ekimle değil otlatmayla gelir üretiyor, ama mera vasıflı alanların çoğu devletin ve satılık stok değil. Deprem sonrası köylerden ilçe merkezine ve Elbistan yönüne doğru bir iç göç var; talep merkezde toplanıyor, kırsalda değil.

Ekinözü'nde tarım dışı ekonominin tamamı üç içme kaynağının etrafındaki pansiyon ve dükkan hattından ibaret. Kaynak taşınamaz olduğu için içmeye yürüme mesafesindeki dükkan kalıcı bir konum avantajı taşır; buna karşılık sezon kısa ve ciro birkaç aya sığar. Dikkat çekici bir ayrıntı: kaynakları yüzeye çıkaran şey fay hatları. Yani ilçeye değerini veren jeoloji ile deprem riskini üreten jeoloji aynı.

Güney hattı: sanayi ve ova

Türkoğlu ilin tek gerçek intermodal noktası. TCDD'nin Türkoğlu Lojistik Merkezi'nden İskenderun Limanı'na blok konteyner treni 2019'da sefere başladı; merkez yüz binlerce metrekarelik konteyner stok ve lojistik alanı kapsıyor ve yanında OSB var. Demiryolu bağlantısı kopyalanamaz bir avantajdır — komşu ilçe ne kadar ucuz olursa olsun bunu sunamaz. Ama avantaj ilçenin tamamına dağılmıyor: raya iltisak hattı çekilebilen ve OSB sınırına bitişik parsel değer alıyor, konut arsası bu hikâyenin dışında kalıyor.

Pazarcık ilk büyük depremin merkez üssüydü. Ovanın lokomotif ürünü kırmızı biber ve değeri belirleyen tek şey su. Narlı Ovası sulama hattı ile Pazarcık çevre yolu, Mart 2026'da TBMM'ye götürülen dosyada hâlâ talep başlığı altında — ikisi de tamamlanmadı. Bugün alınan parsel bu iki projeye göre değil, mevcut sulama imkânına göre fiyatlanmalı.

Genel değerlendirme

Bu ilde alıcının sorması gereken sorular diğer illerden farklı. Kentsel alanda üç şey: parsel rezerv yapı alanı sınırında mı (öyleyse satış ve devir kısıtlanabilir), binanın kaç kata ruhsatı var (kat sınırı zemin sınıfına göre değişiyor), ve parsel bazlı zemin etüdü ne diyor. Kırsalda ise tek bir soru neredeyse her şeyi belirliyor: tapu vasfı nedir? Mera, orman ve fundalık satılabilir stok değildir ve ilin dağlık ilçelerinde arazinin büyük bölümü bu vasıflardadır.

Yukarı yönlü hareketin somut gerekçesi olan yerler sayılı: Türkoğlu'nda demiryolu-liman bağlantısı, Çağlayancerit'te AB tescilli ürün, Onikişubat'ta dönüşüm talebi. Bunların dışında ilde "ucuz" görünen arazinin ucuzluğu çoğu zaman alıcısızlıktan ya da vasıftan geliyor — ucuzluk tek başına prim vaadi değildir. Proje beklentisiyle fiyatlanan parselde ölçü de nettir: karar Resmî Gazete'ye girmiş mi, plan onaylanmış mı, ihalesi yapılmış mı? Pazarcık'ta yıllardır beklenen çevre yolu ve sulama hattı, bu sorunun neden önemli olduğunu tek başına gösteriyor.

Kahramanmaraş'ı bölge ölçeğinde konumlandırmak için Akdeniz Bölgesi analizi genel çerçeveyi veriyor. Komşu ve benzer yapıdaki illerle karşılaştırma yapmak isteyene şunları önerebiliriz: sanayi ve OSB talebinin arsayı taşıdığı Gaziantep'in 9 ilçesi ile Kayseri'nin 16 ilçesi, ova ekonomisi ve sulamanın belirleyici olduğu Adana'nın 15 ilçesi ile Diyarbakır'ın 17 ilçesi, liman ve lojistik bağlantısının öne çıktığı Mersin'in 13 ilçesi.