Sahadan yorumlama yapay zeka Fiyat analazi raporu

Sahadan raporlama

Yapay zekâ değerleme raporu neden ilan fiyatından yüksek çıkar? Gelibolu'dan bir saha notu

Kısaca:
- Değerleme raporları çoğunlukla satış fiyatına değil, ilan fiyatına bakıyor.
- Satılmayan, aylarca bekleyen ilanlar bile "emsal" olarak rapora giriyor.
- Mal sahibi için en dürüst geri bildirim, ilanının kendi istatistiği.

Bir mal sahibi, ilana çıkmadan önce internetteki bir değerleme sitesinden rapor alıyor. Rapor hızlı, düzenli ve kendinden emin: arsanın değeri, bizim ilanda tuttuğumuz fiyatın yaklaşık yüzde 15–20 üstünde çıkıyor. Mal sahibinin ilk sorusu da doğal olarak şu oluyor: "Biz ucuza mı veriyoruz?"

Gelibolu'da yaşadığımız bu durum, son zamanlarda giderek sık karşılaştığımız bir tablo.

Rapor neye bakıyor?
Raporun emsal bölümünü açınca cevap görünüyor. Emsal diye listelenen rakamlar tapuda gerçekleşen satışlar değil, ilan sitelerindeki istenen fiyatlar. Listede aynı bölgede uzun süre yüksek fiyatla bekleyip satılmayan eski bir ilan da var. Yani satılmayan bir fiyat, raporda "piyasa değeri" olarak geri dönüyor.

Hiçbir mülk ilan fiyatından satılmaz. Gerçek satışlar ilan fiyatlarının belirgin şekilde altında kalır. Ama bu satışlar ilan sitelerinde görünmediği için raporlar onları hesaba katamıyor.

İlan ne söylüyor?
Aynı arsa, raporun altındaki fiyatla yayında. Sonuç: 191 görüntülenme, 9 favori, 0 mesaj.

Bu üç rakam çok şey anlatıyor. İnsanlar ilana bakıyor, beğenip kaydediyor, ama aramıyor. Bölge ilgi çekiyor, fiyat çekmiyor. Sahadaki gözlemimize göre bu bölgede gerçekleşen satışlar, rapordaki rakamın yaklaşık yüzde 40–45 altında.

Asıl sorun: rapor bir "bilirkişi" gibi algılanıyor
Raporun rakamı yüksek olabilir, bu tek başına büyük bir sorun değil. Sorun, bu tür raporların mal sahibinin aklında bir bilirkişi görüşü gibi yer etmesi. Emlakçı bir rakam söylüyor, rapor başka bir rakam. Arada kalan mal sahibi ilanı aylarca piyasanın üstünde tutuyor. Sonunda zaman kaybeden yine mülk oluyor.

Mal sahibi neye bakmalı?
- İlanının kendi istatistiğine: görüntülenme ve favori var ama mesaj yoksa, fiyat yüksektir.
- Emsal ilanların ne kadar süredir yayında olduğuna: aylardır bekleyen bir ilan emsal değil, uyarıdır.
- Bölgede gerçekleşen satışlara: bunları en iyi bölgede çalışan emlakçı bilir.

Raporlar işe yaramaz mı?
Hiç bilgisi olmayan biri için bir başlangıç noktası olabilir. Ama fiyat kararı ilan rakamlarından değil, gerçekleşen satışlardan ve sahadan beslenmeli.

Fiyatı sorgulamanın bir yolu da basit formüller. Örneğin konutta kira çarpanı, yani satış fiyatının yıllık kiraya oranı, bir fiyatın kaç yılda kendini ödeyeceğini gösterir. Bu hesaplar değer biçmez, ama bir rakamı kabul etmeden önce sorgulamayı sağlar.