Van'da tapu sizin, planı başkası yapıyor: 13 ilçede riskli alan, sit sınırı ve açılmayan kapılar

Van'da arazi fiyatını konum tek başına açıklamıyor. İlin merkez ilçelerinde bir parselde ne yapılabileceğine belediye meclisi karar vermiyor; 2011 depremi sonrası çıkarılan 2016/9301 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanlarda imar planlarını ve arazi-arsa düzenlemelerini onaylama yetkisi Bakanlığa geçti. Kıyıda Kıyı Kanunu, merkezde koruma amaçlı imar planı, Erciş'te riskli alan sınırı, geniş kırsalda mera mevzuatı ve yer altında 5686 sayılı Jeotermal Kanunu devrede. Bu analiz 13 ilçeyi tek tek gezerek şu soruyu soruyor: tapu size ne veriyor, neyi vermiyor?

Merkezde soru sokak değil, bina yaşı

Van kent merkezi üç ilçeye bölünmüş durumda. İpekyolu'nda konut fiyatını mahalle değil binanın ruhsat tarihi belirliyor; kentte 2011'den bu yana yapı stoku envanteri çıkarılmadı ve ağır ya da orta hasarlı binaların önemli bir bölümü hâlâ ayakta. Şehrin güneyi sit alanına, batısı göle dayandığı için büyüme kuzeye kaymış durumda — Tuşba'da araziyi yol değil tapu vasfı fiyatlandırıyor; aynı hatta mera vasıflı parsel özel mülkiyete geçmezken, Van Kalesi çevresindeki arkeolojik sit içinde kalan parselde yapı izni koruma kurulundan soruluyor. Edremit'te ise ayrım zeminden geçiyor: göl kıyısı alüvyon, yamaç kaya. İlçenin üst mahalleleri bu yüzden ilin en güvenli sayılan bölgeleri arasında anılıyor, sahil şeridinde ise kıyı kenar çizgisi yapılaşmayı sınırlıyor.

Erciş: parsel sınırın hangi tarafında?

Erciş 2011'de ilin en ağır yıkımını yaşadı. 2013/4396 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Bayazıt, Kışla, Latifiye, Camikebir, Alkanat, Vanyolu ve Salihiye mahallelerinin içinde kalan yaklaşık 110 hektarlık alan 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edildi ve dönüşüm Bakanlık eliyle yürüyor. Bu sınırın içinde mülkiyet duruyor ama tasarruf uzlaşma sürecine bağlı; dışında normal ruhsat işliyor. İlçede daire ya da dükkân bakan biri için ilk soru fiyat değil, parselin bu sınırın neresinde kaldığı.

Göl çekiliyor, kıyı kenar çizgisi yerinde duruyor

Van Gölü'nde su seviyesi son yıllarda belirgin biçimde düştü ve sığ kıyılarda yüzlerce metrelik alanlar açığa çıktı. Buradaki yaygın yanılgı, çekilen suyun bıraktığı alanın kıyıdaki tapu sahibine kaldığı sanılması; oysa bu alanlar Devletin hüküm ve tasarrufunda. Gevaş'ta Akdamar ve çevresi koruma statüsünde, kıyı kenar çizgisi yapılaşmayı kesiyor — turistik tesis beklentisiyle alınan kıyı parselinin karşılığı çoğu zaman yok. Kuzeyde ise Muradiye'de Bendimahi Çayı göle dökülürken geniş bir delta bırakıyor; bu sulak alan hattı ayrı bir koruma katmanı.

Tapunun altındaki su size ait değil

Van Ticaret ve Sanayi Odası'na göre ilde altı jeotermal saha var ve bunlar Erciş, Çaldıran, Özalp, Gürpınar ve Başkale ilçelerinde bulunuyor. 5686 sayılı Kanunda jeotermal kaynak Devletin hüküm ve tasarrufunda; tarlanın altından sıcak su çıkması tapu sahibine işletme hakkı vermiyor, ruhsat ihaleyle veriliyor. Çaldıran'daki Ayrancılar sahasının işletme ruhsatı 2010'dan beri özel bir şirkette ve sahada jeotermal ısıtmalı sera çalışıyor. İl yönetimi Çaldıran ile Erciş'te biner dönümlük jeotermal tarım ihtisas bölgeleri kurulacağını açıkladı — bu, arazi alırken "altından sıcak su çıkıyor" cümlesinin bir hak değil, bir komşuluk bilgisi olduğunu değiştirmiyor.

Su gelen tarla değerlenir, ama ne kadar?

İki ilçe bu soruya farklı cevap veriyor. Muradiye'de Bendimahi Çayı ilçeyi yetmiş kilometre boyunca bölüyor ve ovayı yüzyıllardır suluyor; buğday, yonca ve şeker pancarı bu hatta yetişiyor, ürün deseni oturmuş durumda. Özalp'te ise su yeni: Gültepe Göleti 2025'te su tutmaya başladı ve ovayı ilkbaharda sulamaya açıyor. Aynı avantaj aynı sonucu doğurmuyor — Muradiye'de alıcı var, Özalp'te piyasa dar ve satış uzun sürüyor. Her iki ilçede de getirinin tarımdan geleceğini, imar beklentisi taşımadığını eklemek gerek; ova 5403 sayılı Kanun kapsamında korunuyor ve yılda ortalama 150 donlu gün tek ürün sezonu bırakıyor.

Sınır kapıları: biri kısıtlı çalışıyor, diğeri hiç açılmadı

Van'ın İran ile uzun bir sınırı var ve emlak ilanlarında "sınır kapısına yakın" ifadesi sıkça geçiyor. Ama belirleyici olan kapının varlığı değil, hangi geçişe açık olduğu. Saray'daki Kapıköy Gümrük Kapısı 2019'da yap-işlet-devret modeliyle modernize edildi, tek durakta kontrol sistemine geçti ve hem karayolu hem demiryolu bağlantısı var; buna karşılık transit geçişe hâlâ kapalı ve açılması iki ülke arasındaki görüşmelere bağlı. Transit açılmadığı sürece nakliye ve depolama talebi oluşmuyor, hat yolcu trafiğiyle sınırlı kalıyor. Başkale'deki Gelincik Sınır Kapısı ise 1990'dan beri kapalı; sınır taşları tespit edildi, gümrük sahasının yeri belirlendi ve Karayolları otuz kilometrelik yolun projesini tamamladı, telaffuz edilen hedef 2027. Projesi biten yol ile yapılan yol aynı şey değil.

Bekleyen yatırım ile çalışan yatırımı ayırmak

Gevaş'a bağlı Gündoğan ile Edremit'e bağlı Köprüler mahalleleri arasında yaklaşık 3.746 dönümlük alanda besi ihtisas organize bölgesinin altyapısına başlandı; 47 sanayi parseli planlanıyor ve hedef 2027 sonu. Proje on yılı aşkın süredir konuşuluyordu, sahaya bu yıl girildi. Bahçesaray'da ise Gevaş ile arasına on üç kilometrelik tek tüp tünel planlanıyor, fakat proje henüz zemin etüdü aşamasında — maliyet hesabı, ihale ve yapım daha sırada. İlçede Türkiye'nin ilk kar tüneli olarak anılan Karabet Tüneli zaten var, buna rağmen yaklaşık üç bin rakımdaki yol kış boyunca kapalı kalıyor ve her yıl haziranın ilk haftasında açılıyor. Bir altyapının yapılmış olması sorunu tek başına bitirmiyor; bu ilde vaat ile teslim arasındaki farkı fiyata yansıtmamak gerekiyor.

Ulaşımın kendisi risk olduğunda

Çatak bu analizde Riskli değerlendirilen tek ilçe. Gerekçesi tek bir olay değil, tekrarı: ilçe tek bir yıl içinde ocak, mart, nisan ve mayıs aylarında ayrı ayrı ulaşıma kapandı; çığ, heyelan ve yamaçtan kopan kayalar hem Van yolunu hem mahalle ve mezra yollarını kesti. Ulaşımı mevsime bağlı bir ilçede arazi hem kullanılamıyor hem satılamıyor. Bahçesaray'da da kışın ulaşım Bitlis'in Hizan ilçesi üzerinden sağlanıyor.

Mera: en sık karşılaşılan tapu sürprizi

Van mera varlığı bakımından ülkenin sayılı illerinden ve ilde üç milyonun üzerinde küçükbaş hayvan bulunuyor. Bu, kırsalda satışa çıkan pek çok parselin mera vasıflı olabileceği anlamına geliyor — mera özel mülkiyete konu olmuyor. Gürpınar'da ilçe ekonomisi küçükbaş hayvancılığa dayanıyor ve arazinin büyük bölümü mera karakterinde; Güzelsu'da ayrıca Hoşap Kalesi tescilli kültür varlığı olarak çevresindeki yapılaşmayı koruma kuruluna bağlıyor. Özalp ve Tuşba'nın kırsalında da aynı kontrol şart: tapu kaydı ve vasıf, satın almadan önce mutlaka görülmeli.

Genel değerlendirme

On üç ilçenin tamamı için hazırlanan değerlendirmede üç ilçe Prim Yapar, dokuz ilçe Kararsız, bir ilçe Riskli çıktı. Van'da öne çıkan ilçeler yüksek beklenti taşıyanlar değil, statüsü net olanlar: Edremit'in kaya zeminli yamaç mahalleleri, Tuşba'nın kuzey hattındaki temiz vasıflı parselleri ve Muradiye'nin sulu ovası. Kararsız çıkanların çoğunda sebep aynı — değeri belirleyecek olan şey henüz olmamış bir şey: açılmamış bir kapı, etüt aşamasındaki bir tünel, kurulmakta olan bir organize bölge. İlde ticari için dürüst bir Prim Yapar değerlendirmesi de çıkmadı; ticari hareketin yoğun olduğu yerlerin bir kısmı riskli alan ya da koruma sınırı içinde, bir kısmı ise henüz açılmamış bir sınır kapısına bağlı. Van'da alıcıya önerimiz tek cümleyle şu: fiyatı bugünkü statüye göre ödeyin, gelecekteki statüye göre değil.

Van'ın doğrudan komşularında henüz ilçe bazlı analizimiz bulunmuyor; bölgenin diğer illerine bakmak isteyenler için Erzurum'da arsa ve tarla yorumları, Diyarbakır'da hangi ilçe prim yapar, Mardin'de nereden arsa alınır ve suyun toprağı nasıl değiştirdiğini anlattığımız Şanlıurfa analizi bu analizin devamı niteliğinde okunabilir.