Yozgat'ta tarla alınır mı? Su, kota ve ruhsat

Yozgat'ta bir tarla ya da arsa bakarken ilk akla gelen soru genellikle "nereye yakın". Bu ilde daha belirleyici bir soru var: parselin gelirini kim belirliyor? Sıcak suyun hakkını il özel idaresi, pancarın ne kadar ekileceğini fabrika kotası, sulama suyunun kalitesini ise yukarı havzada olanlar belirliyor. Tapu bunların hiçbirini size vermiyor. Aşağıda ilin ilçelerini bu çerçeveden ele alıyoruz.

Sıcak su var, ama tapuyla gelmiyor

Yozgat'ta üç ilçe jeotermal kaynağa sahip: Sorgun, Sarıkaya ve Yerköy. Üçünde de geçerli kural aynı: 5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu'na göre kaynak Devletin hüküm ve tasarrufunda, işletme hakkı ise il özel idaresinin verdiği ruhsatla doğuyor. Ama üç ilçede bu kuralın sahadaki sonucu birbirinden farklı.

Sorgun'da termal tesisler çevresindeki arsaların değeri tesisin faaliyetinden dolaylı geliyor. Tesis kapanırsa ya da ruhsat el değiştirirse o değer de değişir; arsa sahibinin kaynak üzerinde bir hakkı yok.

Yerköy'de kaynak kurumsal olarak dağıtılmış durumda. Yerköy Jeotermal Kaynaklı Sera Tarıma Dayalı İhtisas OSB 1.125 dönümlük alanda kuruldu ve belediyeye ait yaklaşık on kuyu OSB'ye devredildi. Yani yakındaki tarlayı alan kişi o suya erişmiyor; değer, seralar dolduğunda oluşacak istihdamdan gelecek.

Sarıkaya'da ise sıcak suyun üstüne bir katman daha biniyor. Kaplıca Mahallesi'ndeki Basilica Therma, yani Roma hamamı, 1987'den beri kültür varlığı olarak koruma altında ve 2018'de UNESCO Dünya Mirası Geçici Listesi'ne alındı. Kazı alanını genişletmek için çevredeki binalar kamulaştırıldı. Burada parselin geleceğini imar planı kadar kazının nereye kadar uzanacağı belirliyor.

Tarlanın gelirini kota belirliyor

Yozgat, şeker pancarı üretiminde Türkiye'nin önde gelen illerinden biri ve ilde iki şeker fabrikası var: Sorgun'daki Türkşeker bünyesinde, Boğazlıyan'daki Kayseri Şeker bünyesinde çalışıyor. Pancar ekimi kota sistemiyle yürüyor ve kota idari bir karar. Geçmişte Sorgun, Kadışehri, Saraykent ve Akdağmadeni bölgesinde ekim yapıldıktan sonra kotaların daraltılması çiftçi tepkisine yol açtı.

Bu yüzden Boğazlıyan'daki ova tarlaları için sorulacak soru toprağın verimi kadar son yılların kota seyri ve parselin hangi fabrikanın alım bölgesinde kaldığı. Aynı tarla, kota daraldığında aynı parayı getirmez.

Boğazlıyan'ın bir de sanayi tarafı var. 2020'de tescillenen Fuat Oktay OSB 1.070 dönüm, bunun 650 dönümü sanayi alanı ve 29 parselden oluşuyor. OSB ilçe merkezine 9, Sarıkaya'ya 20, Çandır'a 22, Yenifakılı'ya 25, Çayıralan'a 40 kilometre mesafede; yani beş ilçeye birden hizmet edecek konumda. Ama fabrikalar üretime geçmeden çalışan sayısı belli olmaz; ilçede dükkan bakacak kişi kaç parselde üretim başladığını OSB müdürlüğünden sayı olarak sormalı.

Su var, ama temiz mi?

Sivas'tan doğan Çekerek Irmağı, Yozgat'ın Çekerek ve Aydıncık ilçelerinden geçerek dört ilde toplam 66 bin hektarın üzerinde tarım alanını suluyor. Şubat 2025'te Çekerek'e bağlı Kazankaya'da ırmakta yoğun yosunlaşma ve tortu birikmesi bildirildi; çiftçiler tarlada ürün çürümesi yaşandığını aktardı.

Bu, Yozgat'ın başka hiçbir yerinde karşımıza çıkmayan bir risk tipi. Diğer ilçelerde soru "su gelecek mi" iken burada su zaten var; sorun kalitesi ve kaynağı da parsel sahibinin müdahale edemeyeceği yukarı havzada. Irmak kenarında tarla alacak kişi, parselin hangi noktadan su aldığını ve yukarıda ne olduğunu sormalı.

Hızlı tren geldi, ama tek başına talep getirmiyor

Ankara-Sivas Yüksek Hızlı Tren hattı üzerinde Yozgat'ın üç istasyonu çalışıyor. Sorgun ve Akdağmadeni istasyonları Mart 2024'te açıldı; Sorgun'dan Ankara'ya seyahat 1 saat 40 dakikaya, Akdağmadeni'nden 2 saate indi. Yerköy istasyonu da hizmette.

Burada temkinli olmak gerekiyor: hızlı tren erişimi kolaylaştırıyor, ama nüfusu artıran şey istihdam. İstasyon çevresinde arsa bakarken istasyonun varlığına değil, ilçede nüfusun artıp artmadığına ve imar planının yönüne bakmak gerekir. Çalışan bir altyapı, kendiliğinden talep oluşturmaz.

Merkez: talep sabit, arsa sınırlı

İl merkezinde konut piyasası kamu kurumlarına dayanıyor: valilik, hastane ve üniversite kalıcı bir kiracı havuzu oluşturuyor ve kamu kurumu kolay taşınmıyor. Arz tarafında ise kentin hemen yanında Yozgat Çamlığı var: 1958'de ilan edilen Türkiye'nin ilk milli parkı, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu'na tabi ve kentin o yöndeki büyümesini fiziksel olarak durduruyor. Talebin sabit, arsanın sınırlı olduğu bu yapı, ildeki tek Prim Yapar değerlendirmemizin gerekçesi oldu: Karatepe ve valilik çevresinde daire. Buradan beklenecek şey hızlı sıçrama değil, kirası kesilmeyen bir konut.

Henüz vitrin yazmadığımız ilçeler

Aydıncık, Çandır, Çayıralan, Kadışehri, Saraykent, Şefaatli ve Yenifakılı için henüz ilçe değerlendirmesi yayınlamadık. Bu ilçeler hakkında doğrulayabildiğimiz bilgiler sınırlı: Aydıncık, Çekerek Irmağı hattında olduğu için ırmak kalitesi sorusu orada da geçerli; Kadışehri ve Saraykent, Sorgun'daki fabrikanın pancar alım bölgesinde; Çandır, Yenifakılı ve Çayıralan, Boğazlıyan'daki OSB'nin hizmet edeceği ilçeler arasında. Bu ilçelerde çalışan emlakçılardan görüş aldıkça değerlendirmelerini ekleyeceğiz.

Genel değerlendirme

Yozgat'ta yazdığımız sekiz vitrinden yedisi Kararsız çıktı ve bu tesadüf değil. İlde arazinin getirisini belirleyen kararların çoğu parsel sahibinin elinde değil: sıcak suyun ruhsatı il özel idaresinde, pancarın kotası fabrikada, sulama suyunun kalitesi yukarı havzada, sanayi istihdamı henüz üretime geçmemiş fabrikalarda. Tapu size toprağı veriyor; o topraktan ne kazanılacağını başkaları belirliyor.

Bu, Yozgat'ta yatırım yapılmaz demek değil. Ama bu ilde doğru soru "bu arazi ucuz mu" değil, "bu arazinin gelirini belirleyen karar kimin elinde ve o karar değişebilir mi" olmalı.

Komşu illerde aynı soruları farklı açılardan ele aldık: aynı jeotermal kuralının yedi ilçede nasıl işlediğini anlatan Kırşehir, Boğazlıyan'daki şeker fabrikasının bağlı olduğu Kayseri, Yozgat pancarının bir kısmını da işleyen fabrikanın bulunduğu Çorum, Çekerek Irmağı'nın aktığı Tokat ve aynı kuru tarım yaylasını paylaştığımız Sivas.