Zonguldak'ta Nereden Arsa ve Ev Alınır? 8 İlçe, Sahadan Veriler

Zonguldak'ta bir parselin değerini belirleyen şey çoğu zaman üstünde değil altında olan. İlin büyük bölümü taşkömürü havzası ve bu, Türkiye'nin başka hiçbir ilinde bu ölçekte görülmeyen bir hukuki katman üretiyor: 3303 sayılı Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun kapsamındaki taşınmazların tapu beyanlar hanesinde, maden arama ve işletme faaliyetlerine müdahale edilemeyeceği ve bundan doğacak zararlar için tazminat istenemeyeceği yönünde şerh yer alabiliyor.

İkinci belirleyici beklenti. İlde iki büyük proje konuşuluyor — Filyos Limanı ve sahil yolu — ve alıcıların bir kısmı bunları olmuş gibi fiyatlıyor. Aşağıda 8 ilçeyi bu iki eksene göre ele aldık; her ilçe adı, o ilçenin saha yorumuna gidiyor.

Havza kuşağı: tapunun altındaki madde

Zonguldak Merkez'de uygulama imar planı raporu, TTK verileriyle tasman hesabı içeriyor: damar üretimi hâlinde yüzeyde oluşabilecek çökme değerlendirilmiş ve bazı alanlar yapılaşmaya uygun görülmemiş. Üniversite kaynaklı öğrenci talebi gerçek ve kira tarafını taşıyor. Ama daire alacak kişinin ilk okuyacağı belge ilan değil, tapunun beyanlar hanesi ve planın tasman notu. Çökme riski, o şerh varsa alıcının üstünde kalıyor.

Kozlu idari olarak ayrı bir ilçe ama fiilen şehrin devamı — merkeze beş kilometre ve çevre düzeni planı Kozlu-Zonguldak-Kilimli hattını tek gelişme ekseni sayıyor. Bu, merkez fiyatlarına yakınlık demek. Ana geçim kaynağı madencilik olduğu için havza mevzuatı burada da geçerli.

Kilimli'de ise ilin en somut kazanımı var ve bu bir vaat değil, teslim edilmiş bir iş: 2022'de açılan tüneller Zonguldak arasını beş dakikaya indirdi. Sahil yolu Filyos yönünde uzamaya devam ediyor. Buna karşılık ilçede mülkiyet hâlâ çözülüyor — belediye, Orman Kanunu kapsamında yaklaşık iki yüz parselde vatandaşa tapu verileceğini açıkladı. Yani burada her taşınmazın hukuki durumu aynı değil.

Beklenti üzerine kurulu hat: Filyos

Çaycuma, Filyos Endüstri Bölgesi ve limanıyla ilin en çok konuşulan yatırım alanı. Tablo şu: liman inşaatı fiziken tamamlandı, ancak ticari seferler bugüne kadar başlamadı ve sahayı şimdilik gaz operasyonları kullanıyor. Valinin son açıklamasına göre limanın demiryolu bağlantısı 2027 ortasında tamamlanacak, üst yapı yatırımları henüz bitmedi. Burada arsa alan kişi limanın kendisini değil, ticari sefere açılmasını ve endüstri bölgesine gelecek fabrikaları bekliyor. Bölge gerçek ve büyük, ama kısa vadeli bir yatırım değil.

Gökçebey aynı hikâyenin demiryolu ayağı. İlin en küçük ilçesi ve varlığını doğrudan istasyona borçlu — 1930'da hat açılınca yerleşim onun çevresinde büyümüş; komşu Devrek'in en yakın durağı da burası. Filyos'un demiryolu bağlantısı devreye girerse yük bu hattan geçecek. Ancak yükün geçmesiyle yükün inmesi farklı şeyler; her istasyon lojistik merkez üretmez. Üstelik ilçe topraklarının yaklaşık yüzde altmışı orman, yani satılabilir stok dar.

Ereğli: sanayi ilçesinde arkeoloji kısıtı

Ereğli ilin en kalabalık ilçesi ve Erdemir 1965'ten beri burada. Beklenen tablo bol arsa olurdu; gerçek tersi. İmar planı raporu ilçede yedi ayrı sit alanı sayıyor ve çoğu birinci derece arkeolojik — Kaletepe doğrudan ilçe merkezinde, Yenişehir Mahallesi ise kentsel sit kapsamında. Sanayi talebi güçlü ama arz hukuken dar; bu, prim için sağlam bir gerekçedir, yeter ki yanlış parsel alınmasın.

Aynı ilçenin ticari tarafında başka bir ayrım var. Ulusal zincir mağazalar Erdemir Caddesi üzerinde ve 2016'da açılan alışveriş merkezinde toplanmış durumda. Organize perakende tek bir aksa yığıldığında eski çarşı yaya akışını kaybeder; Ereğli'de bu ayrım keskin ve dükkan alacak kişi cadde üstü ile iki sokak arkasını aynı iş sanmamalı.

Komşu ekonomisine bağlı iki ilçe

Alaplı'da konut alan kişi aslında Ereğli'nin sanayi istihdamına yatırım yapıyor; ilçe ekonomisi büyük ölçüde komşudaki demir-çelik istihdamına ve fındığa dayanıyor. Köklü bir işverene dayandığı için istikrarlı, ama ilçeyi bağımlı kılıyor. Nüfus da son yıllarda hafif geriliyor; kira ve satış süresini buna göre hesaplamak gerekiyor.

Devrek'te ise piyasayı taşıyan şey gurbetçilik. Valilik ilçe ekonomisini sayarken TTK, ormancılık ve baston üretiminin yanında doğrudan "yurt dışı işçiliği"ni de sayıyor. Böyle bir yapıda konut piyasası yazın canlanır, kışın durur; alıcı yatırım değil oturma amaçlı alır ve kira on iki ay çalışmaz. Devrek bastonu 2005'ten beri coğrafi işaretli, ancak burada önemli bir ayrım var: baston bir zanaat ürünü, toprağa bağlı değil. Coğrafi işaret her zaman arazi primi üretmez — ceviz, zeytin veya sarımsak toprağa bağlıdır, baston ustanın eline.

Genel değerlendirme

Bu ilde alıcının sorması gereken üç şey var ve birincisi başka hiçbir ilde bu kadar kritik değil. Tapunun beyanlar hanesi: havza kapsamındaki taşınmazda maden faaliyetine karşı tazminat hakkını kaldıran şerh var mı? İkincisi zemin ve tasman: parsel, imar planının yapılaşmaya uygun görmediği alanlarda mı? Üçüncüsü koruma statüsü: Ereğli'de arkeolojik sit, Kilimli'de orman sınırı, merkezde havza mevzuatı — kısıtın türü ilçeden ilçeye değişiyor ama her ilçede bir tanesi var.

Yukarı yönlü hareketin somut gerekçesi olan yerler, teslim edilmiş bir şeyin üzerine kurulu olanlar: Kilimli'de açılmış tüneller, Ereğli'de çalışan sanayi ve hukuken kısıtlı arz, Kozlu'da şehirle bütünleşmiş konum. Filyos hattında ise sürücü henüz gelmedi. Beklenti üzerinden fiyatlanan parselde ölçü nettir: liman ticari sefere açıldı mı, demiryolu bağlandı mı, fabrika üretime geçti mi? Cevap "henüz" ise, bugün ödenen fiyat o "henüz"ü içermemeli.

Zonguldak'ı bölge ölçeğinde konumlandırmak için Karadeniz Bölgesi analizi genel çerçeveyi veriyor. Doğu komşusu Bartın'ın 4 ilçesi ise aynı kıyı hattının devamı: orada da fiyatı belirleyen şey konum değil, parselin üstündeki koruma statüsü. Benzer yapıdaki illerle karşılaştırma yapmak isteyene şunları önerebiliriz: aynı orman ve göç örüntüsünü paylaşan Kastamonu'nun 20 ilçesi ile Trabzon'un 18 ilçesi, ağır sanayinin konut talebini taşıdığı Sakarya'nın 16 ilçesi ve Kayseri'nin 16 ilçesi, liman ve lojistik beklentisinin fiyatı öne ittiği Çanakkale'nin 12 ilçesi.