Etimesgut'ta tarla ne zaman arsa olur? İmar, tarım dışı kullanım izni ve bekleme süresi

Etimesgut'ta tarla satın alan kişilerin çoğu aynı senaryoyu kuruyor: şehir bu yöne doğru büyüyor, arazi bir gün imara açılır, o gün geldiğinde değeri katlanır. İlçenin gerçekten büyüdüğü doğru; 273 kilometrekarelik alana yayılan ilçenin nüfusu 600 binin üzerinde ve Bağlıca ile Yapracık gibi bölgelerde yerleşim genişlemeye devam ediyor. Ama senaryonun atladığı kısım şu: tarlanın arsaya dönüşmesi zamanla değil, iki ayrı idari kararla oluyor.

Birinci kapı: imar planı

Bir arazinin üzerine yapı yapılabilmesi için önce imar planı kapsamına alınması gerekir. Bu, belediye ve büyükşehir meclisinin plan kararıyla olur; tek bir parsel sahibinin talebiyle değil, bölge bütününde verilen bir karardır. Plan kapsamına alındıktan sonra da parsel doğrudan imar parseli olmaz: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesi yapılması gerekir. Bu düzenlemede yol, park ve kamu alanları için Düzenleme Ortaklık Payı kesilir; kanundaki üst sınır yüzde kırk beştir.

İkinci kapı: tarım dışı kullanım izni

Arazi tarım arazisi vasfındaysa, imar planı tek başına yetmez. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazisinin tarım dışı amaçla kullanılmasını izne bağlıyor. Mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi ve dikili tarım arazilerinde bu izin daha da zor çıkar. Yani tapuda "tarla" yazan bir arazi için yapılacak hesap, "ne zaman imara girer" değil, önce "bu arazi hangi sınıf tarım arazisi" olmalı.

Üçüncü bir ihtimal de var: parsel mera vasıflıysa özel mülkiyete konu olmaz, tahsis amacı değişmeden kullanılamaz. İlanlarda bu ayrım çoğu zaman görünmüyor.

Bekleme süresi bir maliyettir

Bu iki sürecin ne kadar süreceği baştan bilinemez. Bazı bölgelerde birkaç yıl, bazılarında on yıldan fazla sürüyor, bazı parsellerde ise hiç gerçekleşmiyor. Bu süre boyunca arazi elde duruyor: satılması güçleşiyor, kira getirisi yok, tarımsal kullanım yapılmıyorsa gelir de yok. Uzun vadeli yatırımın maliyeti sadece ödenen bedel değil, bu bekleme süresidir. Hesap yaparken aynı parayı başka bir yatırımda tutmanın getirisini de karşıya koymak gerekiyor.

Etimesgut'a özel iki nokta

İlçe sınırları içinde askerî havaalanı bulunuyor. Havaalanı çevresindeki parsellerde yapı yüksekliği mania kriterlerine bağlı olabiliyor; bu, imar hakkı alsa bile parselin ne kadar yapılaşabileceğini etkiler. İkincisi, ilçenin gelişimi şu an ağırlıkla Bağlıca ve Yapracık yönünde ilerliyor ve bu bölgelerde toplu konut ile özel projeler sürüyor. Gelişme yönünde kalan parsel ile aksi yönde kalan parsel aynı hızla ilerlemez.

Alıcının isteyeceği belgeler

Pazarlıktan önce dört şeyi yazılı olarak öğrenin: tapudaki vasıf, parselin imar planı kapsamında olup olmadığı, kapsamdaysa 18. madde uygulamasının tamamlanıp tamamlanmadığı, ve arazi tarım arazisiyse hangi sınıfta olduğu. İlk üçü belediyenin imar müdürlüğünden, sonuncusu Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden. İlandaki "imara yakın", "imar bekliyor" veya "villa yapılır" ifadeleri bu belgelerin yerine geçmiyor.

Genel değerlendirme

Etimesgut'ta tarla, sabırlı ve süreci takip edebilen alıcı için anlamlı olabilir. Ama bu bir arsa yatırımı değil, izin sürecine yapılmış bir bahis. Bahsin kazanılması belediyenin plan kararına, düzenlemenin nasıl çıkacağına ve tarım mevzuatındaki iznin verilmesine bağlı. Bu üçü sorulmadan ödenen fiyat, arazinin bugünkü değerini değil, hiç gerçekleşmeyebilecek bir geleceği satın alıyor demektir.

İlçedeki vitrinler için Etimesgut daire ve Etimesgut ticari sayfalarına bakabilirsiniz. Aynı tarla–arsa ayrımının belirleyici olduğu diğer ilçeler için Akyurt ve Bala, Ankara genelinde arazi tarafının tamamı için Ankara arsa, tarla ve arazi analizi, ilçe ilçe tarama için Ankara'da 25 ilçe sayfası var.