İç Anadolu'da araziyi su ve statü belirliyor: 10 ilde obruk, kuyu, mera ve koruma sınırı

İç Anadolu'da arazi ucuzdur, çünkü boldur. Ama aynı fiyata satılan iki tarladan biri yıllarca ürün verirken diğeri sulanamadığı için boş kalabiliyor, biri imara açılırken diğeri koruma sınırı içinde kaldığı için hiç açılmıyor. Bölgede değeri belirleyen iki şey var: suya erişim ve parselin üstündeki hukuki statü. Aşağıda bu iki başlığı, analizi tamamlanmış on il üzerinden topladık.

1. Su: bölgenin asıl kısıtı

İç Anadolu'da sulama imkânı, arazinin fiyatından daha belirleyici. Niğde'de ucuz arsa çok ama alıcı az; orada hesaba katılması gereken kalem kuyu maliyeti. Sivas'ta ucuz arazinin neden ucuz olduğunun cevabı çoğu zaman aynı: suyu yok.

Aksaray'da bu mesele bir adım öteye geçiyor. İlde tespit edilen obruk sayısı seksenin üzerinde ve yoğunlaştığı yerler Sultanhanı ile Eskil; yirmi bin civarındaki su kuyusunun büyük kısmı kaçak. Yani yeraltı suyunun aşırı çekilmesi, tarlanın altını fiziksel olarak boşaltabiliyor. Aynı ilde kuru tarım yapılan Ağaçören'de bu risk düşük: tek bir il içinde, sulama biçimine göre zıt sonuçlar çıkıyor.

Konya'nın 31 ilçesinde de aynı soru geçerli. Su kaynağı olmayan bir tarlayı ucuz bulup almak, tarım yapmayı değil, sadece toprağa sahip olmayı satın almak demek.

2. Sıcak su tapuyla gelmiyor

Bölgenin jeotermal potansiyeli yüksek, ama bu potansiyel parselin sahibine otomatik olarak geçmiyor. 5686 sayılı kanuna göre jeotermal kaynak Devletin hüküm ve tasarrufunda ve arzın mülkiyetine tabi değil; ruhsat ayrı bir süreç, büyükşehirlerde yetki valilikte. Kırşehir'de bu kural doğrudan pazarın kendisini şekillendiriyor. Ankara'nın Haymana ve Kızılcahamam ilçelerinde de aynı ayrım geçerli: kaplıcaya yakın arsa almak, sıcak suyu almak değil.

3. Plan yetkisinin belediyede olmadığı yerler

Bölgede birden fazla ilde imar planını belediye meclisi onaylamıyor. Nevşehir'de 7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun, seksen bin hektarı aşan bir alanda plan onayını Kapadokya Alan Başkanlığı ve Komisyonu'na veriyor; Merkez, Avanos, Ürgüp, Derinkuyu ve Gülşehir bu kapsamda.

Ankara'da dört ayrı rejim aynı işi görüyor: Gölbaşı ve Şereflikoçhisar Özel Çevre Koruma Bölgesi, Kızılcahamam'da Soğuksu Milli Parkı, Çamlıdere'de içme suyu havzası, Beypazarı ve Polatlı'da sit alanları. Sivas'ta üç göl kıyısı üç ayrı yoldan belediye imarının dışında kalıyor: ikisi Cumhurbaşkanı kararıyla tabiat parkı, biri doğal sit. Niğde'de milli park sınırı ve mera vasfı aynı sonucu veriyor. Mera özellikle dikkat isteyen bir başlık: mera vasıflı taşınmaz özel mülkiyete konu olmuyor, tahsis amacı değişmeden kullanılamıyor.

4. Sanayi ve ulaşım: gelen yatırım, giden arazi

Kayseri ve Konya bölgenin iki büyük üretim merkezi; Eskişehir batı kapısı. Ankara'da savunma ve havacılık sanayii Kahramankazan çevresinde büyüyor. Bu yatırımlar istihdam ve gerçek talep getiriyor, ama beraberinde iki şey daha geliyor.

Birincisi kamulaştırma: Ankara'da havacılık OSB'si için Saray ve Fethiye mahallelerinde, Nallıhan'da kömür sahası için Beydili'de tarım arazileri acele kamulaştırıldı. Bedel ödeniyor, ama çıkış zamanını yatırımcı seçmiyor. İkincisi tahsis rejimi: OSB parselleri 4562 sayılı kanuna tabi, katılımcıya tahsis ediliyor ve üretim taahhüdü olmadan serbestçe alınıp satılamıyor. "OSB'ye yakın" ifadesi, OSB içinde olmak anlamına gelmiyor.

Ulaşım projelerinde ise beklenti ile gerçekleşme arasındaki fark önemli. Çankırı'da ve Ankara'nın Ayaş ilçesinde yıllardır konuşulan hat ve tünel projeleri var; güzergâh kesinleşmeden ödenen prim, proje gelmezse geri alınamıyor.

Genel değerlendirme

İç Anadolu'da bir arazinin ucuz olması kendi başına ne fırsat ne de kusur; cevaplanması gereken soru neden ucuz olduğudur. Bölgede bu sorunun cevabı hemen her zaman dört yerden birinde çıkıyor: suya erişimi yoktur, zemini risklidir, bir koruma ya da tahsis rejiminin içindedir, ya da tapudaki vasıf düşünülen kullanıma izin vermez. Bu dördü sorulduğunda geriye kalan fiyat farkı gerçek fiyat farkıdır. Pratikte her il için aynı üç belge iş görüyor: tapu vasfı, belediyeden yazılı imar durumu ve parselin hangi plan, koruma ya da tahsis sınırında kaldığı.

İl bazında ayrıntılar için Ankara, Konya, Kayseri, Eskişehir, Sivas, Aksaray, Nevşehir, Niğde, Kırşehir ve Çankırı analizlerine bakabilirsiniz. Bölgenin kuzey komşusu Çorum'da da hızlı tren beklentisi ve sit alanları benzer soruları doğuruyor. Ayrıca arsa ve arazi tarafına odaklanan Ankara arsa, tarla ve arazi analizi sayfası da bu mantığı ilçe ölçeğinde gösteriyor.