Keçiören'de arsa alırken: Bağlum ve Ovacık'ta imar parseli mi alıyorsunuz, kadastro parseli mi?

Keçiören'in kuzeyinde, Ovacık ve Bağlum çevresinde satılan arsaların hepsi aynı hukuki aşamada değil. Aynı sokakta, birbirine bakan iki parselden biri imar parseliyken diğeri hâlâ kadastro parseli olabiliyor. Fiyat farkı çoğu zaman bu ikisi arasındaki farkı yansıtmıyor ve alıcı, üzerine hemen inşaat yapılabileceğini sandığı bir araziyi yıllarca bekleyerek öğreniyor.

İmar parseli ile kadastro parseli arasındaki fark

Kadastro parseli, tapuda kayıtlı olan ama henüz imar planına göre düzenlenmemiş arazidir. İmar parseline dönüşmesi için 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesi yapılması gerekir. Bu düzenleme sırasında yol, park, okul gibi kamu alanları için Düzenleme Ortaklık Payı kesilir; kanundaki üst sınır yüzde kırk beştir. Yani bin metrekarelik bir araziden geriye önemli ölçüde daha az imarlı alan kalabilir.

İkinci risk, parselin düzenleme sonrası nereye denk geldiği. Parsel kamu alanına isabet ederse malik yıllarca kamulaştırma bekleyebilir. Bu süre boyunca arazi elde durur, satılması güçleşir ve üzerine yapı yapılamaz.

Bölgede şu an ne oluyor

Karakaya mevkiinde 82327 numaralı parselasyon planı 2026 Nisan'ında askıya çıktı. Ovacık ve Bağlum merkezde de imar planı revizyonları sürüyor. Bu, bölgenin planlı hale gelmesi yönünde ilerleme demek; ama aynı zamanda sürecin hâlâ devam ettiği, dolayısıyla her parselin son durumunun farklı olabileceği anlamına geliyor. Askı süreçleri ve plan değişiklikleri belediyenin ilan panosunda ve resmî duyurularında yayımlanıyor.

Alıcının sorması gereken sorular

Bir arsa için pazarlığa oturmadan önce üç şeyi yazılı olarak isteyin: parselin imar parseli mi kadastro parseli mi olduğu, bulunduğu alanda 18. madde uygulamasının tamamlanıp tamamlanmadığı, ve tamamlandıysa hangi oranda Düzenleme Ortaklık Payı kesildiği. Bunlar belediyenin imar müdürlüğünden alınacak bilgiler; satıcının sözlü beyanı ya da ilandaki "imarlı" ifadesi bunların yerini tutmuyor. Ayrıca parselin hisseli olup olmadığına bakın: hisseli tapuda tek başınıza yapı ruhsatı alamazsınız.

Ulaşım tarafı: olan ve olması planlanan

Keçiören'in mevcut metro bağlantısı M4 hattı; 2017'den beri ilçeyi Atatürk Kültür Merkezi'ne bağlıyor. Bu hat gerçek ve bugün çalışıyor, dolayısıyla etkisi fiyatlara çoktan girmiş durumda. Planlanan ikinci hat olan YHT Garı–Esenboğa metrosu ise Kuyubaşı'ndan geçecek şekilde tasarlandı; hat 2019'dan beri programda ve ihalesi 2026 Haziran'ında iptal edilerek yeniden sürece girdi. İkinci hattın primini bugünden ödemek erken; istasyon yeri netleşip inşaat başlamadan bunu fiyata katmamak gerekiyor.

Genel değerlendirme

Keçiören'in kuzeyi Ankara'nın gelişmeye açık alanlarından biri ve planlama süreci fiilen ilerliyor. Ama burada kazancı belirleyen şey konum değil, parselin hukuki aşaması. Aynı mevkide, aynı manzaraya bakan iki arsadan biri bugün inşaata hazırken diğeri düzenleme kuyruğunda olabilir; aradaki fark yıllarla ölçülür. Sabırlı ve süreci takip edebilecek alıcı için bölge anlamlı, kısa vadede çıkış arayan için değil.

İlçedeki vitrinler için Keçiören arsa, Keçiören daire ve Keçiören ticari sayfalarına bakabilirsiniz. Ankara genelinde arsa ve arazi tarafının tamamı için Ankara arsa, tarla ve arazi analizi, ilçe ilçe tarama için Ankara'da 25 ilçe sayfası var.