Düzce'de Nereden Arsa ve Ev Alınır? 8 İlçe, Sahadan Veriler

Düzce'de gayrimenkul konuşurken başka her şeyden önce konuşulması gereken bir konu var: zemin. Bu il, 12 Kasım 1999'da Düzce fayının 43 kilometrelik doğu bölümünün kırılmasıyla yaşadığı 7,2 büyüklüğündeki depremden sonra Türkiye'nin 81. ili oldu. O deprem ilin haritasını hâlâ belirliyor ve aşağıdaki sekiz ilçenin yarısında alıcının soracağı ilk soruyu tayin ediyor. İkinci belirleyici ise su: Melen sistemi, Efteni sulak alanı ve Karadeniz kıyısı, ilin büyük bölümünde ne yapılabileceğini kanunla sınırlıyor.

Zemin sorusunun önce geldiği iki ilçe

Kaynaşlı hakkında ekoturizm ve doğa içi yaşam üzerinden çok şey yazılıyor, ama Kandilli Rasathanesi ile Düzce Üniversitesi Deprem Araştırma Merkezi'nin kayıtları daha temel bir gerçeği söylüyor: 1999 yüzey kırığı Gölyaka'dan başlayıp Efteni Gölü'nün güneyini takip ederek Kaynaşlı ilçesinin içinden geçmiş ve E-80 karayolunu kesmiştir. Kırık boyunca ölçülen yatay atım 1,5 ile 4 metre arasında; en yüksek değer Düzce ile Kaynaşlı'nın tam ortasındaki Dağdibi Köyü civarında. Düzce Valiliği de o depremde Kaynaşlı'nın büyük yıkıma uğradığını kendi kayıtlarında belirtiyor. Burada müstakil ev bakan kişinin sorusu manzara değil, yapının kırık hattına mesafesi ve oturduğu jeolojik birimdir.

Düzce merkez için tablo farklı ve bu fark önemli. Bilimsel değerlendirmelere göre Gölyaka-Kaynaşlı hattındaki hasar fayın yüzeyi parçalamasından, Düzce kentindeki hasar ise zayıf zemin özelliklerinden kaynaklanmıştır. Yani aynı deprem, şehrin içinde mahalleden mahalleye bambaşka sonuç vermiştir. Merkezde talep gerçek: üniversite ve üniversite hastanesi kalıcı bir kiracı tabanı sağlıyor, kent 1999 sonrası kurulan kalıcı konut alanlarına doğru büyümüş durumda. Ama mahalle seçimi burada prestij meselesi değil, zemin meselesidir.

Kıyı: yasak nerede biter, iş nerede başlar

Akçakoca'da en sık yapılan hata "denize sıfır" parsele ev planlamaktır. Kıyı Kanunu ve uygulama yönetmeliği açık: sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde en az 100 metredir. Bunun ilk 50 metresi yalnızca açık alan, yeşil alan, gezinti alanı, çocuk bahçesi, rekreatif kullanım ve yaya yolu olabilir. İkinci 50 metrede ise konaklama yapılamaz. Yani bu şeritte hiçbir şekilde ev olmaz. Kalıcı konut ancak sahil şeridinin gerisinde mümkündür ve değer de orada, denizi gören yamaçta birikir.

Buna karşılık aynı şerit ticari kullanım için bambaşka bir alandır. Yönetmelik sahil şeridinin ikinci bölümünde toplumun yararlanmasına açık günübirlik turizm yapı ve tesislerine, taşıt yollarına ve açık otoparklara izin verir. Bir parselin konuta kapalı olması her kullanıma kapalı olduğu anlamına gelmiyor. Akçakoca'da dükkan hesabı yaparken dikkat edilecek nokta ise mevsim: ciro yılda iki tepede toplanıyor, yaz sezonu ve fındığın paraya döndüğü dönem. Kira hesabını on iki aya bölmek yanıltır.

Otoyol ve sanayi koridoru

Gümüşova, Türkiye'deki OSB'lerin çoğundan farklı bir statüye sahip ve bu, dışarıdan gelen yatırımcı için doğrudan iyi haber. Valilik kaydına göre bölge 24.08.2015'te "Düzce-Gümüşova Islah OSB" olarak tescil edilmiş, beş yıllık ıslah süresi dolmadan tamamlanıp 28.06.2016'da tam OSB statüsüne geçmiştir. Islah OSB, boş araziye sıfırdan kurulan bir bölge değil; fabrikaların zaten bulunduğu alanın mevzuat altına alınmasıyla oluşur. Dolayısıyla burada arazi büyük ölçüde özel mülkiyettedir ve tahsis kuyruğuna girmeden sahibinden alınabilir. Sınır içindeki devrin OSB kurallarına tabi olduğu ise OSB müdürlüğüne sorulmalıdır.

Çilimli ise sabır gerektiren tarafta. İlçe belediye başkanı araziyi 2010'da sanayi alanı olarak tescillediklerini belirtiyor; OSBÜK kayıtlarında bölgenin durumu bugün hâlâ "altyapı hazırlanıyor" olarak görünüyor. Düzce'nin beş OSB'sinden Düzce OSB, Düzce 2. OSB ve Gümüşova OSB işletmede görünürken Çilimli ile Akçakoca Demir Çelik İhtisas OSB altyapı aşamasındadır. Proje sahte değil, ama on altı yıldır sürüyor. Burada asıl soru "olacak mı" değil, "ne zaman". Ayrıca Melen Çayı taşkınları Çilimli'nin de aralarında olduğu ilçelerde 49 köyü etkilemişti; ovadaki düz parselin taşkın sahasına girip girmediği ayrıca sorulmalıdır.

Su, koruma ve turizm

Gölyaka'da bir rakam her şeyi anlatıyor. Efteni Gölü 1976 öncesinde 580 hektarmış; 1950'lerde başlayan kurutma çalışmaları sonucu 25 hektara kadar düşmüş. Bunun anlamı şu: ovada bugün satılan düz ve ucuz tarlaların önemli bir kısmı eski göl tabanıdır. Orada su seviyesi yüksek, zemin taşıma gücü düşüktür ve bugün alan daralmasını önleme çalışmaları yürütülmektedir. Üstüne ilçenin yaklaşık üçte ikisi orman ve fundalık alandır, Güzeldere Şelalesi tabiat parkıdır, gölün kendisi ise yaban hayatı koruma sahasıdır. Yatırıma kalan alan Elmacık Dağı eteğindeki dar bir şerittir.

Cumayeri ise ildeki tek istisna: burada turizm bir vaat değil, kurulu bir ekonomidir. Kaymakamlık kaydına göre Dokuzdeğirmen'deki Büyük Melen parkuru Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünce pilot bölge seçilmiş, altyapı tamamlanmış ve İl Özel İdaresi tesisleri yapmıştır; üzerine yirmi yıldır faaliyet gösteren özel işletmeler eklenmiştir. Müşterisi İstanbul ve Ankara'dan günübirlik geliyor. İki dürüst kayıt: sezon yaza sıkışır ve ırmak kenarı taşkın sahasıdır. Kazanç suya inen yolun üstündeki hizmet parsellerindedir.

Üretim arazisi

Yığılca, Düzce'nin nüfusu en az ilçesi ve nüfusun büyük çoğunluğu köylerde yaşıyor; merkezde konut piyasası denecek bir hareket yok. Buna karşılık ilçenin kurumsal olarak sağlam bir varlığı var: Yığılca bal arısı ayrı bir ekotip ve Tarım ve Orman Bakanlığı'nın gen kaynaklarını koruma projesi kapsamında halk elinde koruma altında. Düzce kestane balı da coğrafi işaret tescili almış durumda. Buradaki araziye bakarken bilinmesi gereken şey şu: arı kovanın etrafında yaklaşık üç kilometre yarıçapta beslenir. Yani parselin değerini sınırları değil çevresi, komşu ormanın türü ve yoğunluğu belirler. Kestane ve ıhlamur ormanına komşu bir parselle çıplak tepedeki bir parsel tapuda aynı görünse de aynı şey değildir.

Genel değerlendirme

Sekiz ilçenin dördü için prim yapar diyebiliyoruz, dördü için diyemiyoruz. Düzce'de bu ayrımı belirleyen üç şey var.

Birincisi zemin. Bu ilde deprem geçmişte kalmış bir konu değil. 1999 kırığının doğusunda, Bolu havzasının kuzeydoğusunda artan tehlikeye dikkat çeken güncel jeoloji çalışmaları var. Merkezde ve Kaynaşlı'da zemin etüdü tercih değil zorunluluktur; ve iki ilçede sorulacak soru birbirinden farklıdır.

İkincisi su ve kanun. Kıyı Kanunu Akçakoca'da, sulak alan statüsü Gölyaka'da, Melen taşkınları Çilimli ve Cumayeri'nde ne yapılabileceğini belirliyor. Bu ilde bir parselin en güzel özelliği neredeyse her zaman aynı zamanda en büyük kısıtıdır.

Üçüncüsü zamanlama. Gümüşova'da sanayi kurulu ve işliyor, Çilimli'de on altı yıldır kuruluyor. İkisi de gerçek yatırım; ama biri bugün, diğeri belirsiz bir tarihte kazandırır. Arsa fiyatı ödenirken hangisine ödendiği bilinmelidir.

Düzce'yi çevreleyen illerde de aynı yöntemle ilçe ilçe çalıştık: batıda Sakarya, kuzeydoğuda Zonguldak, güneyde Bolu, güneybatıda Bilecik. Bu illeri birlikte okumak Düzce'yi de netleştiriyor: aynı fay sistemi Sakarya'dan başlayıp Düzce ovasını geçerek doğuya uzanıyor, aynı otoyol koridoru aynı alıcı kitlesini İstanbul ve Ankara'dan bu bölgeye taşıyor. Bolu karşılaştırması ise sınırın nereden geçtiğini gösteriyor: aynı koridor orada da var ama arazinin büyük bölümü orman rejimine, sit ve tabiat parkı sınırlarına ya da sulak alan tesciline bağlanmış durumda, dolayısıyla Düzce ovasında normal sayılan bir yapılaşma Bolu'da çoğu parselde mümkün değil. Daha geniş bir çerçeve için Karadeniz Bölgesi ve Marmara Bölgesi analizlerine bakılabilir; Düzce ikisinin sınırında duruyor.