Kadıköy konut yorumları: Fikirtepe mi, Bağdat Caddesi mi?

Bölge Neden Öne Çıkıyor?

Kadıköy, İstanbul'un satılabilirliği en yüksek ilçelerinden biri. Marmaray, metro ve metrobüs bağlantısı, yerleşik sosyal dokusu ve Bağdat Caddesi çevresindeki yaşam alanlarıyla talep burada sabit. Ama Kadıköy'de daire almadan önce ilçenin iki ayrı dönüşüm hikâyesini birbirinden ayırmak gerekiyor: Bağdat Caddesi çevresindeki bina bina yenilenme ile Fikirtepe'deki alan bazlı dönüşüm. İkisinin hukuki zemini bambaşka.

Fikirtepe: riskli alan ve 18. madde

Fikirtepe ve Dumlupınar mahalleleri ile komşu alanların bir kısmı 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edildi. Etap planları Bakanlıkça onaylandı ve 2024'te alanda İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre imar uygulaması yapıldı.

Bu, alıcı için şu anlama geliyor: 18. madde uygulanan bir alanda parseller yeniden düzenleniyor ve kamu alanları için düzenleme ortaklık payı kesiliyor; bu kesinti yüzde 45'e kadar çıkabiliyor. Fikirtepe'de satın aldığınız şey tapudaki eski yüzölçümü değil, dağıtım sonrası size tahsis edilen pay. Buradan daire ya da hisse alacak biri, önce tahsis durumunu ve hak sahipliği hesabını öğrenmeli.

Bağdat Caddesi çevresi: bina bina dönüşüm

Suadiye, Caddebostan, Erenköy ve Göztepe tarafında dönüşüm apartman ölçeğinde çıkıyor ve tapu düzeni genellikle net. 2023'teki kanun değişikliğiyle riskli yapılarda dönüşüm kararı için gereken çoğunluk arsa payında salt çoğunluğa indi, bu da çok malikli binalarda süreci hızlandırdı. Bu kesimde asıl ayrım, binanın dönüşmüş mü yoksa sıra bekleyen eski bir yapı mı olduğu.

Piyasa Nasıl Gidiyor?

Kadıköy'de talep güçlü, arz sınırlı ve yeni konutun neredeyse tamamı dönüşümden geliyor. Bu yüzden ilçede aynı sokakta iki ayrı piyasa yan yana duruyor: dönüşmüş yeni binalar ve dönüşüm sırası bekleyen eski yapılar. İkisinin fiyatı da riski de farklı; eski bir binanın değeri büyük ölçüde parselinin dönüşebilirliğine ve malikler arasındaki uzlaşmaya bağlı.

Kim İçin Uygun?

Oturmak için alanlar: Göztepe, Sahrayıcedit ve Bağdat Caddesi çevresinde dönüşmüş, yapı denetim kayıtları sağlam bir bina, ilçenin talep gücünden en güvenli şekilde yararlanmanın yolu.

Parasını likit tutmak isteyenler: Kadıköy satması en kolay ilçelerden biri, ama bu avantaj tapusu net ve dönüşmüş binalar için geçerli. Fikirtepe'de süreci tamamlanmamış bir taşınmazın satışı çok daha karmaşık.

Kira geliri için Fikirtepe'ye bakanlar: Yeni teslim edilen binalarda kira talebi olabilir; ama "kısa amortisman" hesabı, tahsisi netleşmemiş bir payın ya da henüz teslim edilmemiş bir dairenin riskini hesaba katmaz. Kira çarpanından önce tapu ve tahsis durumuna bakın.

Sahada En Sık Gözden Kaçan: Projeden Alım

Kadıköy'de lansman aşamasındaki projeler ve dönüşümden çıkan yeni daireler yoğun ilgi görüyor. Projeden alım yapacaksanız üç şeyi mutlaka görün: projenin yapı ruhsatı, satış sözleşmesinin noterde satış vaadi olarak düzenlenmiş olması ve yapı denetim firmasının bilgisi. Kat karşılığı yapılan projelerde teslim süresi ve müteahhidin teminatı sözleşmede açıkça yazmalı; adi bir sözleşme bu güvenceyi sağlamaz.

Şimdi Doğru Zaman mı?

Kadıköy için "tam zamanı" diye bir şey yok; doğru bina ve doğru belge var. Dönüşmüş, tapusu net bir daire için ilçenin talep gücü kalıcı bir avantaj. Fikirtepe'deki bir pay ya da henüz teslim edilmemiş bir proje için ise değerin kaderi, dağıtımın ve inşaatın nasıl sonuçlanacağına bağlı. Acele etmek için sebep yok.

Alım öncesinde şunları yazılı olarak isteyin: tapu kütüğü ve şerhler sütunu (varsa riskli yapı şerhi), yapı kullanma izin belgesi, zemin etüdü, Fikirtepe'deyse 18. madde sonrası tahsis durumu, projeden alıyorsanız yapı ruhsatı ve noter sözleşmesi.

Anadolu yakasının komşu ilçeleri için Ataşehir, Üsküdar ve Maltepe vitrinlerine, dönüşüm projelerinde teslim riskini ayrıntılı ele alan Bakırköy analizine bakılabilir. Konut tarafında İstanbul'u amaca göre ele alan İstanbul'da daire nereden alınır? ve il geneli için İstanbul'da arsa ve konut yorumları okunabilir.