İstanbul'da arsa ve konut yorumları: hangi ilçe prim yapar?

İstanbul'da bir taşınmazın değerini belirleyen şey, çoğu zaman bulunduğu ilçe değil, üzerinde hangi özel kanunun yürüdüğüdür. Aynı caddenin iki yakası farklı mevzuata tabi olabiliyor: biri Boğaziçi Kanunu kapsamında, diğeri riskli alan; biri sit alanı, diğeri rezerv yapı alanı. Bu yazıda 39 ilçeyi tek tek gezmek yerine, şehri gerçekten bölen altı hukuki katmanı ve her katmanın alıcıya ne yaptığını anlatıyoruz.

1. Boğaziçi Kanunu: tapu var, kat kazancı yok

1983 tarihli 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, Boğaziçi Alanı'nı sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgesi olarak dörde ayırıyor. Burada İmar Kanunu ancak bu kanuna aykırı olmamak kaydıyla uygulanıyor; yani alışılmış emsal hesabı geçerli değil ve yetkili idare bile bölgeye göre değişiyor.

Bunun pratik sonucu Beykoz'da en net görülüyor: riskli yapı raporu alsanız bile yeni bina aynı yükseklik sınırına tabi, dolayısıyla "dönüşürsem kat kazanırım" denklemi çalışmıyor. Aynı durum Beykoz arsalarında, Üsküdar'ın Boğaz'a bakan kesiminde ve Sarıyer'in kıyı hattında geçerli. Sarıyer zaten tek bir piyasa değil; kuzeyinde orman ve havza kısıtları, güneyinde Maslak'ın ofis yoğunluğu var.

2. Sit alanları ve yenileme: dönüşüm hakkı buralarda işlemiyor

İBB'nin riskli yapılara tanıdığı ilave plan notundan sit alanları, 5366 sayılı Kanun'la ilan edilen yenileme alanları ve Boğaziçi sahil şeridi ile öngörünüm bölgesindeki taşınmazlar yararlanamıyor. Bu tek cümle, şehrin en değerli bölgelerindeki dönüşüm beklentisini baştan sınırlıyor.

Fatih'in tamamı kentsel sit, bir bölümü 1985'ten beri UNESCO Dünya Mirası alanı ve 2011 onaylı Tarihi Yarımada Yönetim Planı kapsamında. Beyoğlu'nda koruma amaçlı imar planı yargı kararıyla iptal edildi, yenisi hazırlanıyor ve bazı bölgeler yenileme alanı; orada uygulamalar avan projeye göre yürüyor. Adalar'da ise ilçenin tamamı sit — birinci, ikinci ve üçüncü derece doğal sitler kentsel ve arkeolojik sitlerle iç içe, üstelik ilçe özel çevre koruma bölgesi. Orada satın aldığınız şey çoğu zaman tescilli bir yapıdır: tadilat da yıkım da kurul iznine bağlı. Beşiktaş ve Beşiktaş arsaları da bu iki katmanın kesiştiği yerde duruyor.

3. 6306: riskli alan, rezerv yapı alanı ve parsel bazlı dönüşüm

Şehrin en büyük bölümünü bu kanun yönetiyor. 2023'te yapılan değişiklikle riskli yapıda karar yeter sayısı arsa payında salt çoğunluğa indirildi — dönüşümü hızlandıran ama azınlıktaki malikin elini zayıflatan bir düzenleme.

Esenler'de Havaalanı Mahallesi, 6306 kapsamında Türkiye'de ilk riskli alan ilan edilen bölgelerden; ilçede ayrıca kuzey ve güney rezerv yapı alanları tanımlı. Gaziosmanpaşa'da 2026 yazında, parsel bazlı yapılaşmaya açılan riskli alanlar için plan notları revizyonu Bakanlıkça onaylandı. Zeytinburnu'nda Çırpıcı ve Veliefendi rezerv yapı alanı, Sümer Mahallesi kentsel dönüşüm ve gelişim alanı. Başakşehir'de Mahmutbey ve İkitelli, Pendik'te Batı ve Ertuğrulgazi mahalleleri rezerv yapı alanı kapsamında.

Bu alanlarda parselin geleceğini belediyenin imar planı değil Bakanlık onaylı plan belirliyor, ve o planlar itirazla, revizyonla, bazen mahkeme kararıyla değişiyor.

Dönüşüm bir de 18. madde boyutuyla geliyor. Kadıköy'de Fikirtepe ve çevresinde 2024'te imar uygulaması yapıldı; böyle bir alanda satın aldığınız şey eski parselin kendisi değil, dağıtım sonrası size düşen pay — düzenleme ortaklık payı kesintisi yüzde 45'e kadar çıkabiliyor. Aynı hesap Maltepe'nin Gülsuyu tarafında da geçerli, üstelik orada hisseli tapu ve kat irtifakı kurulmamış parseller de yaygın.

Parsel ölçeği dönüşümün kaderini belirliyor: Bağcılar ve Sultangazi gibi küçük parselli ilçelerde tek başına dönüşüm çıkmıyor, komşu parselle birleşmek gerekiyor. Güngören'de Tozkoparan rezerv yapı alanı ilan edildi ama alanın mülkiyet zemini alışılmadık: büyük ölçüde Hazine arazisi üzerinde kurulu ve özel mülkiyet ağırlıkla saçak mülkiyetine dayanıyor. Şişli, Bahçelievler, Kağıthane, Bayrampaşa ve Sultanbeyli'de de belirleyici olan bina yaşı değil, parselin dönüşebilirliği ve tapunun niteliği.

4. Zemin: aynı ilçede iki ayrı piyasa

İstanbul'un batı kıyısı gevşek alüvyon ve dolgu üzerinde. Avcılar 1999'da şehirde en ağır hasar alan ilçeydi ve arsada bile belirleyici olan emsalden çok zemin sınıfı; sıvılaşma riskli parselde zemin iyileştirme maliyeti projeyi baştan değiştiriyor. Küçükçekmece'de göl çevresi ve dere ağızları, Bakırköy'de Ataköy'ün sahile yakın kesimi, Beylikdüzü'nde kıyı bandı ve Büyükçekmece'nin sahil siteleri aynı soruyu soruyor: bina hangi zeminin üstünde ve temel sistemi ne?

Esenyurt bu başlığın en yanıltıcı örneği: yapı stoku yeni ama zemin ilçe ölçeğinde dere-vadi dolgularıyla tanımlanıyor, yani "yeni bina" etiketi zemin sorusunu ortadan kaldırmıyor. Bakırköy arsalarında ve Beylikdüzü arsalarında da fiyatı belirleyen şey metrekare değil, emsalle zemin maliyetinin birlikte çıkardığı sonuç.

5. Su havzaları ve orman: imar planından önce gelen kurallar

Ömerli Barajı 1972'den beri içme suyu kaynağı ve mutlak koruma alanı göl kıyısından itibaren 300 metre. Çekmeköy'de havzanın uzun mesafeli koruma kuşağında imar planı olmayan alanda yapılaşmaya izin verilmiyor; belediyenin kendi plan notlarında konut dışı yapılaşmada emsalin 0,25'i aşamayacağı yazıyor. Çekmeköy konutunda, Sancaktepe arazisinde, Sancaktepe konutunda ve Ümraniye'nin kuzey kesiminde aynı çerçeve işliyor.

Batıda Büyükçekmece Gölü ve kuzeyde Çatalca'daki Terkos havzası aynı mantığı taşıyor; Eyüpsultan ise tek ilçede üç ayrı kural setini birden barındırıyor — güneyde tarihi doku, ortada plansız gelişmiş Alibeyköy, kuzeyde orman ve havza.

6. Tarım, kıyı ve büyük ova: "ileride imara girer" beklentisi

Silivri'de Değirmenköy, Çanta ve Seymen çevresindeki bazı ovalar 2018'de Bakanlar Kurulu kararıyla büyük ova koruma alanı ilan edildi. 2026'da yayımlanan yönetmeliğe göre bu alanlardaki tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamıyor; istisna ancak alternatif alan yoksa ve kurul uygun görüş verirse söz konusu. Ova arazisini imar beklentisiyle almak bu yüzden riskli.

Şile'de merkez planı düşük yoğunluk öngörüyor ve kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 50 metrelik bantta yapı yapılamıyor; Şile arazilerinin çoğu tarımsal nitelikli ve bir kısmının imar yoluna cephesi yok, komşu parseller ise sıklıkla Hazine'ye ait orman vasıflı. Şile'deki yazlık villa ise ayrı bir hesap: yılın çoğunda boş kalan yapının gideri alıcıda kalıyor. Çatalca'da köy yerleşik alanlarındaki ucuz müstakil evlerde ise asıl soru iskân.

Arnavutköy bu başlığın en tartışmalı yeri. Kanal İstanbul güzergâhındaki rezerv alan planları mahkemece iptal edildi, ardından yenileri onaylandı; bu döngü ilçedeki konutun hukuki geçmişini de önemli kılıyor. Arnavutköy arsasında kazanç imarlı, müstakil tapulu ve ifrazı bitmiş parselde; kayıp ise ucuz göründüğü için alınan hisseli tarlada. Benzer bir plan belirsizliği Kartal'ın eski sanayi alanında on yılı aşkın süredir devam ediyor ve Kartal konutunu da etkiliyor.

Talebin gerçekten güçlü olduğu yerler

Kısıtları anlatmak, şehirde iyi tarafın olmadığı anlamına gelmiyor. Kadıköy ve Bakırköy'de satılabilirlik şehrin en yükseklerinden. Ataşehir'de Finans Merkezi'nin getirdiği ofis nüfusu, arsa tarafında ise plan fonksiyonu belirleyici. Başakşehir'de Kayaşehir metroyla bağlı ve ilçe planlı kurulduğu için dönüşüm baskısı sınırlı. Maltepe'nin sahil hattında tapu düzeni net.

Ticari tarafta Tuzla sanayi ve limana erişimle, İkitelli lojistikle, Sancaktepe otoyol kavşağıyla, Şirinevler ise metro ve metrobüsün getirdiği yaya trafiğiyle ayrışıyor. Tuzla'da bir ayrıntı atlanmamalı: yapı yükseklikleri havalimanı mania planına tabi, yani imar planındaki emsali tam kullanamayabilirsiniz.

Genel değerlendirme

İstanbul'da doğru soru "hangi ilçe prim yapar" değil, "bu parsel hangi kanuna tabi". Alım öncesinde dört belgeyi yazılı olarak isteyin: güncel tarihli imar durum belgesi, tapu kütüğünün beyanlar ve şerhler sütunu, zemin etüdü, ve varsa parselin riskli alan, rezerv yapı alanı, sit, havza veya büyük ova kapsamında olup olmadığına dair kurum görüşü. Bu dört belge, şehirdeki fiyat farklarının neredeyse tamamını açıklıyor. Sözlü bilgiyle ya da ilan metniyle karar vermeyin.

İstanbul'un çevresindeki illerde aynı yöntemle yazdığımız analizler için: Trakya tarafında Tekirdağ'da Hangi İlçe Prim Yapar? 11 İlçe, Sahadan Veriler, Kırklareli'de Arsa Neden Az, Arazi Neden Ucuz? ve Edirne'de Hangi İlçe Prim Yapar? 9 İlçe, Sahadan Veriler; Silivri ve Çatalca'daki büyük ova ve havza kuralları burada da karşınıza çıkıyor. Doğu yakasının devamı için Kocaeli Kandıra Arazi Analizi ve Sakarya'da Hangi İlçe Prim Yapar? 16 İlçe, Sahadan Veriler, Marmara'nın güney kıyısı içinse Yalova'da Nereden Ev ve Arsa Alınır? 6 İlçe, Sahadan Veriler okunabilir.