Silivri arazi yorumları: büyük ova kararından sonra tarla alınır mı?

Bölge Neden Öne Çıkıyor?

Silivri, İstanbul'un batı ucunda tarım arazisinin hâlâ geniş yer tuttuğu bir ilçe. Kuzey Marmara Otoyolu bağlantısı ulaşımı kolaylaştırdı, şehrin büyüme baskısı da gözleri buraya çevirdi. Ama Silivri'de toprak almadan önce bilinmesi gereken en önemli olgu ne otoyol ne de şehre mesafe: ilçedeki ovaların önemli bir kısmı büyük ova koruma alanı.

8 Ocak 2018 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla Değirmenköy, Gümüşyaka, Çanta, Yolçatı, Seymen, Büyük Kılıçlı, Fener, Çeltik ve Alipaşa çevresindeki bazı ovalar büyük ova koruma alanı ilan edildi. Silivri'de "imar potansiyeli" diye pazarlanan arazilerin bir kısmı bu kararın içinde kalıyor.

Büyük Ova Kararı Ne Anlama Geliyor?

4 Nisan 2026'da yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik'e göre, büyük ova koruma alanındaki tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz. İstisna son derece dar: alternatif alan bulunmaması ve kurulun uygun görüş vermesi şartıyla, yalnızca tarımsal amaçlı yapılar ya da Bakanlıkların ortaklaşa kamu yararı kararı aldığı faaliyetler için izin verilebiliyor.

Pratikte bunun anlamı şu: bu ovalardaki bir tarlaya ev, villa, depo ya da atölye kurulamaz. "İleride imara girer" beklentisi burada bir risk değil, doğrudan kanunun kapattığı bir kapı. Kararın ilanından önce yürürlüğe girmiş imar planları ve köy yerleşik alanı sınırları içinde kalan yerler bu kısıtın dışında; dolayısıyla aynı köyde bir parsel serbestken yanındaki kapalı olabiliyor.

Hisseli Tarla: Erişilebilir Görünen Risk

Silivri'de büyük arazilerin bölünerek hisse hisse satıldığı sık görülüyor ve düşük bütçeli alıcıya "erişilebilir" geliyor. Oysa hisseli tapuda parselin tamamı üzerinde tek başınıza karar veremezsiniz: her tasarruf için tüm paydaşların onayı gerekir, biri itiraz ederse ortaklığın giderilmesi davası açılır ve mahkeme taşınmazı açık artırmayla sattırabilir. Diğer paydaşların ön alım hakkı da vardır.

Tarım arazisinde bu risk ikiye katlanıyor. 5403 sayılı Kanun tarım arazilerinin belirli bir büyüklüğün altında bölünmesini sınırlıyor; büyük ova şerhi bulunan parsellerde satış işlemi bile İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün incelemesine tabi. Yani hisseli bir ova tarlasının ne üzerine yapı kurabilir ne de onu kolayca ayırıp satabilirsiniz.

Kim İçin Uygun?

Uygun: Toprağı tarım için kullanmak isteyen, üretim yapacak ya da tarımsal yapı izni almaya niyetli alıcı; imar planı ya da köy yerleşik alanı içinde kalan, müstakil tapulu bir parsel arayan ve bunu belgeyle teyit eden yatırımcı.

Uygun değil: Ova tarlasını "imar gelir, değerlenir" diye alan; hisseli bir parseli ucuz olduğu için tercih eden; kısa vadede nakde çıkmayı düşünen. Tarım arazisi likit bir varlık değildir ve büyük ova kapsamındaki bir parselin alıcı kitlesi daha da dardır.

Sahada En Sık Yapılan Hata

Silivri'de en yaygın hata, bir parselin imar sınırına yakın olmasını imara gireceğinin işareti saymak. Oysa belirleyici olan mesafe değil, parselin büyük ova sınırının içinde mi dışında mı kaldığı. İki parsel arasındaki birkaç yüz metre, birinin yapılaşmaya açık diğerinin kalıcı olarak tarıma bağlı olması anlamına gelebiliyor.

Şimdi Doğru Zaman mı?

Bu sorunun cevabı zamana değil parsele bağlı. İmar planı ya da köy yerleşik alanı içindeki, müstakil tapulu ve büyük ova kapsamı dışındaki bir parsel için Silivri'nin ulaşım avantajı gerçek bir değer. Büyük ova içindeki bir tarla için ise zamanlama anlamsız: o parselin kaderini piyasa değil yönetmelik belirliyor.

Alım öncesinde şu belgeleri yazılı olarak isteyin: tapu senedi ve tapu kütüğünün şerhler sütunu, güncel imar durum belgesi, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden parselin büyük ova kapsamında olup olmadığına dair görüş, ve hisseliyse bir gayrimenkul avukatının değerlendirmesi. Silivri arazi vitrinimizde ilçenin kısa değerlendirmesini de bulabilirsiniz.

Arazi yatırımının İstanbul genelindeki resmi için İstanbul'da tarla alınır mı? ve il geneli için İstanbul'da arsa ve konut yorumları okunabilir. Aynı büyük ova mantığının komşu ildeki karşılığı için Tekirdağ analizi, kuzeydeki havza ve orman kısıtları için Çatalca arazi vitrini faydalı olur.