Çankaya'da daire: binayı değil, tapudaki arsa payını alıyorsunuz

Çankaya, Ankara'nın en köklü konut bölgesi ve yapı stokunun önemli bölümü kırk, elli yıllık. Bu yüzden ilçede daire almak, çoğu yerde olduğu gibi bir binaya sahip olmak değil; o binanın altındaki arsa payına ortak olmak anlamına geliyor. Dönüşüm gündeme geldiğinde ne alacağınızı belirleyen şey de dairenin bugünkü hali değil, tapuda yazan bu oran ve müteahhitle yapılacak sözleşme oluyor.

Arsa payı neden belirleyici

Aynı apartmanda, aynı büyüklükte ve aynı fiyata satılan iki daireden biri dönüşüm sonrasında daha büyük bir konut getirirken, diğeri alt kata ya da daha küçük bir birime düşebiliyor. Farkı kat maliklerinin kendi aralarındaki anlaşma ile tapudaki arsa payı oranı belirliyor. Arsa payları bina yapılırken hatalı dağıtıldıysa, malikler bunun düzeltilmesi için dava açabiliyor; Çankaya'da arsa payı düzeltme davaları bilinen bir konu.

Bu yüzden eski bir binada daire bakarken sorulacak ilk soru manzara ya da kat değil: bu dairenin arsa payı ne, aynı bloktaki diğer dairelerle oranı tutarlı mı.

Dönüşümde iki ayrı kapı

Süreç tek elden yürümüyor. Riskli yapı tespiti Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün yetkisinde; imar ve ruhsat ise Çankaya Belediyesi'nde. Bir bina için riskli yapı raporu alınmış olması, belediyeden çıkacak ruhsatın ne getireceğini kendiliğinden belirlemiyor. Alıcının her iki tarafı da ayrı ayrı sorması gerekiyor: bina hakkında riskli yapı tespiti var mı, parselin imar durumu ne.

İlçenin farklı bölgeleri aynı şey değil

Çankaya tek bir pazar değil. Küçükesat, Ayrancı ve Bahçelievler taraflarında 1970'ler yapı stoku ve bina bazlı dönüşüm hakim; burada belirleyici olan arsa payı. Dodurga ve Alacaatlı tarafında ise mesele emsal: bölgedeki planın kademeli emsal notları yargı kararıyla iptal edildi, KAKS 1,75 ve 2,00 değerleri ayakta kaldı ve notlar sonradan düzeltildi. Alacaatlı çevresinde ayrıca 6306 kapsamında rezerv yapı alanı planları ve Bakanlıkça re'sen onaylanan tadilatlar var; bu, bugün düşük yoğunluklu görünen bir çevrenin değişebileceği anlamına geliyor.

Yapı güvenliği

Türkiye'de deprem bölgesi haritası 2019'da yürürlükten kalktı; yerini ivme değerlerine dayalı Türkiye Deprem Tehlike Haritası aldı. Dolayısıyla bir bölgeyi "şu derece deprem bölgesi" diye tanımlamak artık geçerli değil. Bir binanın güvenliği bölge etiketiyle değil, yapının kendi durumuyla ölçülür: zemin etüdü, taşıyıcı sistemin durumu ve varsa riskli yapı tespiti raporu. Yapım yılı tek başına ölçüt değildir; iyi yapılmış eski bina da, kötü yapılmış yeni bina da mümkündür. Alım öncesi yapı denetim ve zemin bilgilerini istemek, yıl üzerinden karar vermekten daha sağlıklı.

Genel değerlendirme

Çankaya'da konut talebi güçlü ve bu talebin arkasında merkeziyet, üniversiteler ve kamu istihdamı gibi kalıcı sebepler var. Ama ilçede ödenen fiyatın ne getireceği, semtten çok tapudaki ayrıntıya bağlı. Eski binada arsa payı, Dodurga–Alacaatlı tarafında parselin hangi emsali aldığı belirleyici. Bu iki soruyu sormadan yapılan karşılaştırma, aynı fiyata bambaşka iki şeyi kıyaslamak oluyor.

İlçedeki vitrinler için Çankaya daire, Çankaya arsa, Çankaya villa ve Çankaya ticari sayfalarına bakabilirsiniz. Konut tarafında farklı bir örnek için Sincan konut analizi, ilçe ilçe genel tarama için Ankara'da 25 ilçe sayfası var.