Çankırı'da Nereden Arsa ve Tarla Alınır? 12 İlçe, Sahadan Veriler

Çankırı'da bir parselin değerini belirleyen iki şey var ve ikisi de fiyat listelerinde görünmüyor: hissedar sayısı ve sanayinin nerede oturduğu. İl on yıllardır Ankara ve İstanbul'a göç veriyor; gidenler mülklerini satmayıp miras yoluyla bölüyor. Bayramören'de ilçe merkezinde beş yüze yakın kişi yaşarken kütüğe kayıtlı sayı yirmi dört bini aşıyor. Böyle bir yerde satışı engelleyen şey fiyat değil, ulaşılamayan varislerdir.

İkinci eksen sanayi. İlde iki büyük OSB var ve ikisi de gerçekten çalışıyor — ama ürettikleri istihdamın bir kısmı ilde oturmuyor. Aşağıda 12 ilçeyi bu iki eksene göre ele aldık; her ilçe adı, o ilçenin saha yorumuna gidiyor.

Sanayi ilçeleri: aynı tesis, farklı sonuç

Çerkeş ildeki en güçlü sanayi tablosu. On yedi bin nüfuslu ilçede OSB iki bin kişiye istihdam sağlıyor; birinci ve ikinci etapta yalnızca üç parsel kalmış ve üçüncü etap için iki bin yüz seksen dönümde kamulaştırma tamamlanmak üzere. İstihdamın ilçe nüfusunun sekizde birine denk gelmesi, sanayinin burada yerleşik bir talep ürettiğini gösteriyor. Alıcının bilmesi gereken nokta şu: OSB parseli açık piyasada satılmıyor, tahsisle veriliyor. Özel alıcı için değer üçüncü etaba komşu ve yola cepheli parselde.

Şabanözü'nde tablo daha büyük ama sonuç farklı. Kaymakamlığa göre OSB'de dört bin kişi çalışıyor ve bölge ilçe merkezine bir kilometre mesafede. Buna karşılık il ticaret odasının bakanlığa sunduğu raporda şu yazıyor: Şabanözü'ne Ankara Çubuk'tan günü birlik işçi servisi geliyor, toplamda iki bin-iki bin beş yüz çalışan dışarıdan ve ile katkısı olmuyor. Yani sanayi güçlü ama konut talebine dönüşmüyor; değer yola cepheli sanayi-lojistik parselinde.

Merkez: kıtlık gerçek, ama arz yolda

Çankırı Merkez'de imarlı arsa kıtlığı ilin resmî gündeminde: İl Genel Meclisi bu konuyu "ilin önemli sorunlarından biri" olarak ele aldı ve hazine arazilerinin konuta açılması için valiye yetki verdi. Kıtlık bugünkü fiyatı destekliyor, ama kamu eliyle gelecek arz o primi zamanla seyreltebilir. Meclis kararının gerekçesinde ilin deprem kuşağında bulunduğu açıkça geçiyor — bu, jeolojik etüdü imar durumu belgesinin önüne koyan bir sebep. Konut tarafında ise talebi taşıyan şey üniversite ve kamu istihdamı: istikrarlı, ama büyümeyen bir taban.

Turizm ve termal: statünün kısıt olduğu yerler

Ilgaz'da kayak turizmi gerçek, ama arsa tarafı büyük ölçüde kapalı. Kadınçayırı-Yıldıztepe 2005'te turizm merkezi, 2006'da Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi ilan edildi ve alan zaten milli park sahasında. Bu statülerde planlama ve tahsis yetkisi bakanlıkta; bungalov veya otel hayaliyle parsel alınmaz, tahsis alınır. Bir de mesafe var: kayak merkezi ilçe merkezine yirmi kilometre, tünele üç kilometre. Ziyaretçi akışı ilçe merkezinden geçmiyor.

Kurşunlu'da Çavundur'daki elli dört derecelik termal kaynak taşınamaz bir avantaj. Ama belediye başkanının kendi ifadesiyle tesisler harabe hâlde devralınmış ve yaklaşık üç yüz milyon liralık yeni proje henüz finansmanını tamamlamamış. Yani bugün buradan alınan parsel, işleyen bir turizmin değil, yeniden başlatılmaya çalışılan bir turizmin yanında.

Şehre yakın kırsal: Eldivan, Korgun, Orta

Eldivan merkeze on sekiz kilometreyle ilin en yakın ilçesi ve valilik kiraz yetiştiriciliğindeki potansiyeli özellikle vurguluyor. Dikili kiraz bahçesi ile boş tarla arasındaki fark burada belirleyici. Aynı valilik sayfası ilçede iyi rezervli bentonit ocakları bulunduğunu da belirtiyor; parselin maden ruhsat sahasında olup olmadığı ayrıca sorulmalı.

Korgun'da merkeze yirmi kilometre mesafe ve yaklaşık yirmi iki kilometrekarelik sulu ova var; ilçe patatesiyle biliniyor. Ama yerel kaynaklara göre Çankırı şehri içme suyunu bu ovadan temin ediyor. Bir şehrin içme suyunun geldiği havzada arazi almak sıradan bir tarla almak değildir — su kaynağı koruma statüsü sondajı ve yapılaşmayı sınırlayabilir. Koruma havzası sınırını idareden sormak gerekiyor.

Orta, merkez dışında nüfusça ilin ikinci ilçesi ve ülke çapındaki konut programı kapsamında ilçe merkezine yüz, Yaylakent beldesine elli konut ayrıldı. Bu tür bir haber genelde "değerlenir" diye okunur; oysa küçük bir yerleşimde yüz elli yeni konut, mevcut stoğun hem satış fiyatını hem kirasını aşağı çeker. Teslim takvimi ve projenin hangi mahallede yükseleceği alıcı için belirleyici.

Tarımın ayrıştığı ilçe: Kızılırmak

Kızılırmak ilin tarımsal olarak en şanslı ilçesi. Çevresine göre alçak ve mikroklima etkisinde olduğu için ilde başka yerde yapılamayan çeltik ekimi burada mümkün. Daha önemlisi, son yıllarda ilçede çeltik fabrikaları kuruldu — yani üretim ve işleme aynı yerde, katma değer dışarı kaçmıyor. Ama çeltik suya en bağımlı üründür; bu ovada parselin değerini konum değil sulama hakkı belirler.

Boşalan ilçeler: arazi bol, alıcı yok

Yapraklı'da kaymakamlığın kendi ifadesi belirleyici: 1600-1700 metre rakımlı Büyük Yayla, asfalt yol, elektrik ve su dışında herhangi bir altyapıya sahip değil. Yayla evi düşünen alıcı için bundan net bir uyarı olmaz. Üstelik ilçe orman örtüsü yoğun ve satılabilir stok dar.

Atkaracalar'da nüfus ilçe merkezi ile Çardaklı beldesi arasında neredeyse eşit bölünmüş; talebin yoğunlaştığı tek bir merkez yok. İl merkezine yüz beş kilometre mesafe alıcıyı yerel çiftçiyle sınırlıyor.

Bayramören ise ilin ve Türkiye'nin en az merkez nüfuslu ilçesi. Belediye başkanı, nüfus az olduğu için belediye gelirinin de düşük kaldığını ve hizmeti bu ölçekteki ödenekle vermeye çalıştıklarını söylüyor. Türkiye'de belediye gelirleri nüfusa göre dağıtıldığından burada altyapı yatırımı beklemek gerçekçi değil. Bu ilçede mülk almak kullanım kararıdır, yatırım kararı değil.

Genel değerlendirme

Bu ilde yukarı yönlü hareketin somut gerekçesi olan yerler ikiye iniyor: Çerkeş'te yerleşik istihdam üreten bir OSB, merkezde hukuken belgelenmiş arsa kıtlığı. Diğer ilçelerde ya sürücü yok, ya da olan sürücü emlak talebine dönüşmüyor.

Alıcının sorması gereken üç şey şu. Birincisi hissedar sayısı — bu ilde en yaygın satış engeli fiyat değil, tapudaki hisse dağılımı ve ulaşılamayan varisler. İkincisi kısıt statüsü — parsel milli park veya turizm koruma bölgesinde mi, maden ruhsat sahasında mı, içme suyu havzasında mı? Üçüncüsü zemin — il deprem kuşağında ve bunu il genel meclisi kararı da tespit ediyor.

Bir uyarı da beklenti üzerine: bu ilde "OSB gelecek", "termal canlanacak", "yayla turizmi patlayacak" cümleleri sık duyulur. Ölçü nettir — tesis üretimde mi, tahsisi yapılmış mı, finansmanı tamamlanmış mı? Cevap "henüz" ise bugün ödenen fiyat o "henüz"ü içermemeli.

Çankırı'yı bölge ölçeğinde konumlandırmak için İç Anadolu Bölgesi analizi genel çerçeveyi veriyor. Benzer yapıdaki illerle karşılaştırma yapmak isteyene şunları önerebiliriz: aynı göç ve hisseli tapu örüntüsünü paylaşan Kastamonu'nun 20 ilçesi, sanayi istihdamının konut talebine dönüşmediği Bilecik'in 8 ilçesi ile Eskişehir'in 14 ilçesi, tarımsal tescilin arazi değerini taşıdığı Konya'nın 31 ilçesi, madencilik ve tek işveren bağımlılığının belirleyici olduğu Zonguldak'ın 8 ilçesi.