Mera vasıflı arazi satın alınır mı? Tapu, tahsis değişikliği ve alırken sorulacaklar

Satılık ilanlarda uygun fiyatlı geniş araziler çoğu zaman tek bir sebepten ucuzdur: tapu kaydındaki vasıf. Mera, yaylak ve kışlak vasıflı taşınmazlar Türkiye'de ayrı bir hukuki rejime tabi ve bu rejim, alıcının alıştığı mülkiyet mantığından temelden farklı işliyor. Bu sayfa, böyle bir parselle karşılaştığınızda ne satın aldığınızı ve neyi satın almadığınızı anlatıyor.

Kısa cevap

Mera vasıflı bir taşınmaz özel mülkiyete konu olmaz. 4342 sayılı Mera Kanunu'nun 4. maddesi açık: mera, yaylak ve kışlakların kullanma hakkı bir veya birden çok köye ya da belediyeye aittir, bu yerlerin sınırlandırılması tescil niteliği taşımaz ve bu taşınmazlar özel mülkiyete konu teşkil etmez. Zamanaşımı yoluyla da kazanılamazlar. Dolayısıyla mera vasıflı bir yer için yapılan satın alma başvurusu usulden reddedilir.

Bu, "hiç alınıp satılmıyor" demek değil — sahada el değiştiriyor. Ama el değiştiren şey mülkiyet değil, çoğu zaman fiilî kullanım. Üzerine yapılan her yapı izinsiz sayılır ve mera üzerindeki fiilî kullanım tecavüz olarak değerlendirilebilir.

Tapu varsa ne olur?

Mera dosyalarının en şaşırtıcı tarafı burası: elinizde tapu olması, taşınmazın mera olmadığı anlamına gelmiyor. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 16/B maddesi uyarınca mera, yaylak ve kışlak gibi orta malları kişiler adına tespit ve tescil edilmez; tapu sicilinin özel siciline yazılır. Geçmişte zilyetlik yoluyla, hasım gösterilmeksizin yapılmış tescillerin bulunduğu durumlar için 4342 sayılı Kanun'un 16. maddesi, mera komisyonlarına durumu Hazine'ye ihbar etme yükümlülüğü getiriyor.

Pratik sonuç: tapu senedini görmek yetmiyor. Bakılması gereken, taşınmazın mera özel siciline kayıtlı olup olmadığı ve geçmişte bir tapu iptali davasına konu olup olmadığı.

Vasıf değişirse arazi benim olur mu?

Hayır — ve bu, ilanlarda en çok yanlış anlatılan nokta. 4342 sayılı Kanun'un 14. maddesine göre mera vasıflı taşınmazların tahsis amacı; ilgili müdürlüğün talebi, mera komisyonunun ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine valilikçe değiştirilebiliyor. Ancak vasıf değişikliği gerçekleşen taşınmazların tescili Hazine adına yapılıyor, vakıf meralarında ise vakıf adına. Yani tahsis amacı değişikliği, o yeri kullanan kişiye mülkiyet kazandırmıyor; taşınmazı Hazine'ye geçiriyor.

Ayrıca vasıf değişikliği işlemlerinde, Kanun'un 30. maddesi uyarınca yirmi yıllık ot geliri esas alınarak komisyonca tespit edilen bir ot bedeli gündeme geliyor.

"Yakında imara açılacak", "vasfı değişmek üzere" gibi cümlelerle satılan mera parsellerinde bu zinciri sormak gerekiyor: talebi hangi müdürlük yaptı, komisyon görüşü var mı, valilik kararı çıktı mı, çıktıysa taşınmaz kimin adına tescil edildi.

Bu konu hangi illerde karşınıza çıkıyor?

Mera meselesi her ilde aynı biçimde görünmüyor. Sahada üç farklı örüntü var.

Hayvancılığın ana geçim olduğu yüksek ilçelerde mera, arazinin değerini doğrudan belirliyor. Kırşehir Akçakent bunun tipik örneği: 1.410 metre rakımlı, kuru tahıl ve hayvancılığa dayalı bir ilçede satılan "tarla"ların bir bölümü mera vasıflı çıkabiliyor. Van Gürpınar'da da arazi stoğunun ağırlığı merada. Niğde'nin dağ ilçelerinde mera statüsü milli park sınırıyla birlikte geliyor, Tunceli'de ise mera çoğu zaman hisseli tapuyla aynı parselde karşınıza çıkıyor — iki ayrı engel üst üste biniyor.

Meranın kendisinin üretim aracı olduğu yerlerde tablo tersine dönüyor. Adıyaman Sincik'te ilçenin başlıca gelir kaynağı arıcılık ve değer ekilebilir toprakta değil, meranın taşıdığı florada. Burada mera vasfı bir kısıt olduğu kadar gelirin de kaynağı; ama yine mülkiyet değil, kullanma hakkı söz konusu.

Kamu kararının mera iznini doğrudan kaldırabildiği yerler üçüncü örüntü. 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra çıkarılan 7452 sayılı Kanun, Bakanlıkça belirlenen geçici veya kesin iskân alanlarında 4342 sayılı Kanun gereğince verilmiş izinlerin resen iptal edilmiş sayılacağını öngörüyor. Adıyaman'da dokuz ilçe bu çerçevede inceledik: mera izni, orman izni ve hatta maden ruhsatı bir iskân alanı kararıyla ortadan kalkabiliyor.

Böyle bir parselle karşılaşırsanız ne sormalı

Sorular şu sırayla: Taşınmaz mera özel siciline mi kayıtlı, yoksa geçmişte bir vasıf değişikliğiyle Hazine adına mı tescil edilmiş? Kadastro tutanağında 3402 sayılı Kanun'un 16/B maddesi uyarınca sınırlandırma yapılmış mı? Taşınmaz hakkında açılmış ya da açılabilir durumda bir tapu iptali ve tescil davası var mı? Satıcı bir tahsis amacı değişikliğinden söz ediyorsa valilik kararı elinde mi, karar sonrası tescil kimin adına yapılmış? Parsel üzerinde hâlihazırda yapı varsa bu yapı hangi izinle yapılmış?

Bu soruların cevabı ilan metninde yazmaz; tapu müdürlüğü, kadastro müdürlüğü ve il tarım müdürlüğünden alınır. Satın almadan önce tarla ve arazi için bakılacakların tam listesi için tarla alırken kontrol listesi sayfamıza bakabilirsiniz. Baktığınız parselin bulunduğu ilçeyi biliyorsanız, o ilçenin vitrin sayfasından bölgeyi bilen emlakçıya doğrudan soru da sorabilirsiniz.