Tarlamın altından sıcak su çıktı, benim mi? Jeotermal kaynak, ruhsat ve parsel sahibinin hakları

Sıcak su çıkan ya da kaplıcaya yakın bir arazi, ilanlarda çoğu zaman "jeotermal potansiyelli" diye pazarlanır. Bu ifade alıcıda şu beklentiyi oluşturur: parseli alırsam altındaki kaynak da benim olur. Hukuken durum tam tersidir ve dahası, hiç kaynak kullanmayacak olsanız bile komşu parseldeki bir ruhsat sizin arazinizi etkileyebilir. Bu sayfa ikisini de anlatıyor.

Kısa cevap

3 Haziran 2007 tarihli ve 5686 sayılı Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu'nun 4. maddesine göre jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Yani tapu size yerin üstünü verir, altındaki kaynağı vermez. Parselinizden sıcak su çıkması, o suyu çıkarma ve kullanma hakkını size kazandırmaz.

Kaynağa ilişkin haklar ruhsatla veriliyor ve ruhsatı veren merci belediye değil, il özel idaresi. Kanun bu idareleri doğrudan "İdare" olarak tanımlıyor.

Ruhsat nasıl veriliyor?

İki aşamalı bir yapı var. Arama ruhsatı, sınırları belirlenmiş bir alanda kaynak arama faaliyeti yapılabilmesi için projeye dayalı olarak veriliyor; başvuru 1/25.000 ölçekli pafta adı ve koordinatlar belirtilerek, beş bin hektarı geçmeyecek şekilde arama projesiyle birlikte il özel idaresine yapılıyor. Belgeler eksiksiz verildiğinde ruhsat on beş gün içinde düzenleniyor. İşletme ruhsatı ise akışkanın üretilebilmesi ve değerlendirilebilmesi için veriliyor ve çevresel etki değerlendirmesi işlemleri tamamlanmadan işletme faaliyetine başlanamıyor.

Ruhsat sahaları il özel idareleri tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu usulleriyle ihaleye çıkarılıyor. Yani bir sahada hak sahibi olmanın yolu o bölgeden arazi satın almaktan değil, ihaleye girmekten geçiyor. İlanlar Resmî Gazete ve il özel idaresi duyurularında yayımlanıyor; arazi bakarken ilçenizde yakın tarihli bir ihale olup olmadığına bakmak, o bölgede ne olacağını önceden görmenin en ucuz yolu.

Asıl mesele: başkasının ruhsatı sizin parselinizi etkiler

Bu kısım genellikle hiç konuşulmaz ama alıcı açısından daha önemlidir.

İzin ve kamulaştırma. İşletme ruhsatı sahibi, ruhsat süresince işletme faaliyetlerini varsa özel mülkiyete konu taşınmaz sahibinden izin alarak yürütüyor. İzin verilmediğinde süreç orada bitmiyor; kamulaştırma işlemleri 5686 sayılı Kanun'un 12. maddesi çerçevesinde yürütülüyor. Yani parseliniz bir işletme sahasının içinde kalıyorsa, pazarlık gücünüz sandığınızdan dardır.

Kaynak koruma alanı. Ruhsat sahipleri işletmeye geçmeden önce Kaynak Koruma Alanı Etüt çalışması yaptırmak ve onaylatmak zorunda; rapor jeoloji mühendisi tarafından hazırlanıyor, MTA'nın görüşü alınarak idare tarafından onaylanıyor. Bu alanlar, kaynağın ve bağlı olduğu jeotermal sistemin bozulmasını önlemek için belirleniyor ve içlerinde arazi kullanım faaliyetleri kısıtlanabiliyor. Yani sıcak suyla hiç işiniz olmasa bile, tarlanızda yapabilecekleriniz bir başkasının kaynağını korumak için sınırlanabilir.

Bloke alan. Kanun, işletme ruhsatı verilmiş bir kaynaktan yapılan üretimin etkilenmemesi için ruhsat sahibi dışındaki talep sahiplerine kapatılan ve işletmeye açılmayacak alanları "bloke alan" olarak tanımlıyor.

Bir de turizm boyutu var: kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde her türlü jeotermal faaliyette Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınıyor, ayrıca sağlık ve termal turizme yönelik kullanım alanlarında imar planı olmadan bu kanuna tabi faaliyetlere izin verilmiyor.

Bu konu hangi illerde karşınıza çıkıyor?

Jeotermal katmanı Türkiye'nin dört bir yanında farklı biçimlerde beliriyor ve sahadaki görünümü ile hukuki çerçeve çoğu zaman örtüşmüyor.

Kaynak var ama ruhsat başkasında. Kırşehir Çiçekdağı bunun tipik örneği; ilçede binlerce hektarlık arama sahası ihaleye çıkarılmış durumda ve ilin tamamında yedi ayrı jeotermal saha bulunuyor. Van Çaldıran'da ise işletme ruhsatı uzun süredir özel bir şirkette.

Kaynak kurumsal olarak dağıtılmış. Yozgat Yerköy'de belediyeye ait kuyular, kurulan jeotermal seracılık ihtisas OSB'sine devredildi. Burada soru "kaynak kimin" bile değil; dağıtım tamamlanmış, yakındaki tarlayı alan kişi o suya erişmiyor.

Kaynak çalışıyor, çevresi ondan dolaylı besleniyor. Yozgat Sorgun'da termal tesisler çevresindeki arsaların değeri tesisin faaliyetine bağlı — tesis kapanır ya da ruhsat el değiştirirse o değer de değişir.

Kaynağın üstünde ayrıca koruma statüsü var. Yozgat Sarıkaya'da iki bin yıllık Roma hamamı 1987'den beri kültür varlığı olarak korunuyor; burada jeotermalin üstüne arkeolojik koruma ve kamulaştırma riski biniyor. Aydın'ın Germencik, Sultanhisar ve Buharkent hattı ile Balıkesir'in on altıyı aşan jeotermal alanı da aynı mantıkla okunmalı: kaynak koruma alanı hem bir imkân hem bir kısıt.

Böyle bir parselle karşılaşırsanız ne sormalı

Sorular şu sırayla: Parselin bulunduğu sahada verilmiş bir arama ya da işletme ruhsatı var mı, varsa kime ait ve süresi ne zaman doluyor? Parsel onaylı bir kaynak koruma alanı sınırının içinde mi, içindeyse hangi arazi kullanım kısıtları geçerli? Bloke alan ilan edilmiş bir kesim var mı? Satıcı "jeotermal potansiyeli" diyorsa bunu neye dayandırıyor — bir etüt raporu mu var, yoksa yalnızca yakındaki bir tesisi mi gösteriyor?

Bu soruların muhatabı il özel idaresi ve MTA'dır; tapu müdürlüğü ruhsat bilgisi vermez. Tarla ve arazi alırken bakılacakların tam listesi için tarla alırken kontrol listesi sayfamıza, benzer bir "bu toprak gerçekten sizin mi" sorusu için mera vasıflı arazi yazımıza bakabilirsiniz.