Üsküdar konut yorumları: Boğaz'da dönüşüm neden işlemiyor?

Bölge Neden Öne Çıkıyor?

Üsküdar, Anadolu yakasının en köklü ilçelerinden biri. Marmaray, metro ve vapur iskeleleri ilçeyi şehrin her yanına bağlıyor; talep sabit, satılabilirlik yüksek. Ama Üsküdar'da daire almadan önce ilçeyi ikiye ayırmak gerekiyor: Boğaz'a bakan kesim ile iç kesim. İkisi aynı ilçede ama bambaşka kurallara tabi.

Boğaz hattı: Boğaziçi Kanunu

Üsküdar'ın Boğaz'a bakan kesimi, 1983 tarihli 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamında. Kanun Boğaziçi Alanı'nı sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgesi olarak dörde ayırıyor; İmar Kanunu burada ancak bu kanuna aykırı olmamak kaydıyla uygulanıyor. Hangi bölgede kaldığınıza göre yetkili idare de değişiyor: öngörünümde İstanbul Büyükşehir Belediyesi, geri görünüm ve etkilenme bölgesinde ilçe belediyesi.

Bu kesimdeki binaların az katlı olması bir tasarım tercihi değil, kanunun sonucu. Ve bunun alıcıya doğrudan bir etkisi var: riskli yapı raporu alsanız bile yeni bina aynı yükseklik sınırına tabi; İBB'nin riskli yapılara tanıdığı ilave plan hakları da öngörünüm bölgesinde ve sahil şeridinde uygulanmıyor. Yani Boğaz hattında eski bir binayı "dönüşünce kat kazanırım" diye almak, kanunun izin vermediği bir hesaba dayanıyor.

İç kesim: Acıbadem, Altunizade ve Bulgurlu

İlçenin iç kesiminde tablo farklı. Acıbadem ve Bulgurlu tarafında ve Altunizade hattında ofis ve konut yoğunluğu var, ulaşım güçlü ve dönüşüm apartman ölçeğinde ilerliyor. 2023'teki kanun değişikliğiyle riskli yapılarda dönüşüm kararı için gereken çoğunluk arsa payında salt çoğunluğa indi; bu, çok malikli binalarda süreci hızlandırdı. Bu kesimde asıl ayrım, binanın dönüşmüş mü yoksa sıra bekleyen eski bir yapı mı olduğu.

Piyasa Nasıl Gidiyor?

Üsküdar'da talep güçlü ve arz sınırlı; ama bu iki kesimde farklı sonuçlar doğuruyor. Boğaz hattında arz kanunla dondurulmuş durumda: yeni yapı az, mevcut yapı da büyümeden yenilenebiliyor. İç kesimde ise yeni konut dönüşümden geliyor ve aynı sokakta dönüşmüş binalarla eski yapılar yan yana duruyor. Bir dairenin değerini burada manzaradan çok, hangi kurala tabi olduğu ve dönüşüm sürecinin neresinde durduğu belirliyor.

Kim İçin Uygun?

Boğaz hattında oturmak isteyenler: Manzara ve konum gerçek bir değer, ama bu kesimde alınan daire "olduğu gibi" alınır. Tadilat ve yenileme kanunun sınırları içinde kalır; bunu bilerek alın.

İç kesimde oturmak ya da kira için alanlar: Acıbadem ve Altunizade hattında ulaşım ve ofis yakınlığı kira talebini destekliyor. Dönüşmüş, yapı kullanma izin belgesi tam bir bina doğru tercih.

Dönüşüm beklentisiyle eski bina alanlar: Bu strateji iç kesimde işleyebilir, Boğaz hattında ise büyük ölçüde işlemez. Aradaki farkı belirleyen şey binanın Boğaziçi Alanı'nın hangi bölgesinde kaldığı.

Sahada En Sık Sorulan

Üsküdar'da alıcıların en çok sorduğu konu binanın deprem dayanıklılığı ve inşaat kalitesi; bu çok doğru bir soru. Ama cevabı "yeni bina" etiketinde değil, belgelerde: zemin etüdü, yapı denetim kayıtları ve yapı kullanma izin belgesi. Projeden alım yapıyorsanız projenin yapı ruhsatını ve noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesini de görün.

Şimdi Doğru Zaman mı?

Üsküdar'da zamanlamadan önce konum sorusu gelir: binanız Boğaziçi Alanı'nın içinde mi, dışında mı? İçindeyse değer manzarada ve konumda, kat kazancında değil. Dışındaysa dönüşüm ve talep gücü birlikte işleyebilir. "Tam zamanı" diye bir şey yok; binanın hangi kurala tabi olduğunu öğrenmeden atılan adım için ise hiç zaman yok.

Alım öncesinde şunları yazılı olarak isteyin: tapu kütüğü ve şerhler sütunu, binanın Boğaziçi Alanı'nın hangi bölgesinde kaldığına dair belediye görüşü, yapı kullanma izin belgesi ve zemin etüdü.

Aynı Boğaziçi Kanunu'nun etkisini görmek için Beykoz ve karşı yakada Beşiktaş vitrinlerine, komşu ilçe için Kadıköy analizine bakılabilir. Konut tarafında İstanbul'u amaca göre ele alan İstanbul'da daire nereden alınır? ve il geneli için İstanbul'da arsa ve konut yorumları okunabilir.